Первинне і вторинне житло: переваги та недоліки
Які квартири найчастіше купують львів’яни, куди зазвичай вкладають кошти та як не стати жертвою афери забудовника Асоціації розповіли керівник відділу купівлі-продажу компанії «Дуоком» Микола Онуфрієнко та PR-менеджер будівельної компанії «Greenville» Анна Дроздова.
Сьогодні ринок нерухомості в Україні, зокрема у Львові, набув піку своєї популярності, отже покупці часто вкладають сюди свої кошти. Що, з Вашого власного досвіду, найчастіше купують львів’яни: одно-, дво- чи трикімнатні квартири?
М. О.: Станом на сьогодні люди найчастіше планують купити одно- та двокімнатні квартири. Це пояснюється тим, що на них нижча ціна, ніж на квартири з більшою кількість кімнат. Також – менші квартири є більш ліквідні, тобто придбавши таку квартиру, її можна, допустимо, здати в оренду або ж перепродати згодом. Оскільки нині платоспроможність українців зменшилася, то їм легше буде в перспективі утримувати меншу квартиру. Стосовно ж три- та чотирикімнатних квартир – то в них кошти вкладають менше, найчастіше на етапі будівництва, коли ціна на неї ще значно нижча.
Можна зазначити, що найкраще відбувається купівля нерухомості влітку, адже багато людей йдуть у відпустку і займаються вже виключно пошуком та купівлею квартири.
Анно, ви представник однієї з найбільших девелоперських компаній у Львові. Розкажіть як ви бачите ситуацію на ринку нерухомості та з чим, на вашу думку, пов’язане збільшення пропозиції?
А. Д.: Місто росте та стрімко розвивається. Багато людей приїжджає до Львова навчатись та працювати. Тож закономірно, що виникла потреба населення у новому житлі, відповідно збільшилась і пропозиція. Станом на сьогодні є велика пропозиція житла як на первинному, так і на вторинному ринку. Часто, купуючи квартири на вторинному ринку, покупець не задумується про те, що житло збудоване у 50-80 роки давно вже застаріле та віджило себе фізично та морально. Хрущовки, чешки та панельні будинки були збудовані без урахування комфорту та ергономічності житла, які на сьогодні є важливим критерієм при виборі житла. Термін експлуатації таких будинків також збігає, про що ніхто ніколи не замислюється, але незабаром вони стануть небезпечними. Так, в дійсності, перевага у виборі такого житла – це можливість одразу заселитись та жити, а також і невисока ціна. Але потрібно розуміти, що така інвестиція в подальшому буде нерентабельною через знецінення вторинного ринку. Натомість первинне житло вже будується з нових сучасних та якісних матеріалів із використанням інноваційних технологій, багато уваги приділяється комфорту та безпеці проживання, створюється власна розвинена інфраструктура, надається сервіс в обслуговуванні будинків. Ринок первинної нерухомості насичений цікавими пропозиціями, але при виборі потрібно розуміти кому довіряти, а кому ні.
Куди все ж вигідніше вкладати кошти: у вторинне житло, де ти хоча б бачиш, які стіни, що рівно стоїть фундамент, що не заваляться балкони, як це бувало у деяких львівських новобудовах, чи все ж у первинне, але добре перевірене?
М. О.: Потрібно вкладати, на мою думку, туди, де хороший район, а також хороша ринкова ціна. Як правило, вторинний ринок, на який є попит – це центр міста, та наближені до нього райони: Личаківський район, Франківський (район Чупринки, Коновальця) – адже там здебільшого австрійський тип житла, а, скажімо, у Львові це ціниться. Якщо говорити про дешеву категорію житла – це квартири вартість яких близько 30 тисяч у. о., тоді частіше шукають новобудови на початковому етапі будівництва або ж колишні гуртожитки та будинки сімейного типу.
Якщо особа вирішила купити квартиру і звернулася до агенції нерухомості за допомогою. То які послуги представлені і яка їх вартість?
М. О.: Якщо це первинний ринок і будинок ще не введений в експлуатацію, то ми робимо комплексну перевірку: хто забудовник, його історія, чи він не має проблем в законодавчому аспекті станом на сьогодні, якщо має, то які саме. Перевіряємо також конкретний будинок, дозвільну документацію на будівництво, на підключення комунікацій.
Якщо це вторинний ринок, то тут ще простіша перевірка – перевіряємо на предмет хто є власником квартири, чи за ним немає ніяких обтяжень, кредитних застав на квартиру, чи за власником немає ніяких проблем на законодавчому рівні, судових рішень чи арештів на його майно. Якраз саме завдяки дешевій ціні на квартиру можуть виникнути певні ризики: дешева ціна може свідчити про те, що власник щось приховує або ж покупцеві справді пощастило, адже це терміновий продаж і ціна значно нижча.
Ціни на такі послуги у компаній фіксовані – в районі 5% від кінцевої ціни, за яку купується квартира.
Скільки часу займає виконання цієї послуги?
М. О.: Теоретично від одного дня до тижня часу, в залежності від складності робіт. Вторинний ринок легше дослідити і перевірити, а з первинним ринком завжди важче. Дуже важко дізнатися за один день всю інформацію по забудовниках, по статусі земельної ділянки, по арештах і по історії самого будівництва.
Чим більше забудовників, тим, мабуть, і більше афер в цій сфері. Тому що не всі одразу мають готовий пакет документів, а сподіваються, що якось згодом можна буде це вирішити. Ціна на такі новобудови, відповідно, нижча, проте при покупці нерухомості людина може «потрапити у пастку» із документами. Як правильно обрати надійного забудовника та не стати жертвою афери?
А. Д.: Так, дійсно. На жаль, змушені констатувати наявність недобросовісних гравців на ринку, які будують неякісне житло та ще й порушують усі можливі норми чинного законодавства, часто навіть починають будівництво та продажі без будь-яких дозвільних документів.
Купуючи житло на первинному ринку, покупця повинна насторожити дешева ціна, яка, зазвичай, є першою ознакою недобросовісного забудовника. Часто під низькою ціною маскується відсутність дозвільних документів, самозахват земельних ділянок, неякісні матеріали та відсутність власних інвестиційних коштів та досвіду.
Дуже часто людина побачивши низьку ціну «засліплена» бульбашковою вигодою і навіть забуває перевірити документи. Тому дуже важливо, щоб людина звертала увагу на документацію та знала, що саме потрібно перевіряти, або залучила до перевірки досвідчених юристів.
А стосовно торгів: на первинному ринку це, мабуть, не варіант торгуватися за зменшення ціни, а як на вторинному? Чи можливо домовитися і опустити ціну, якщо так, то на скільки?
М. О.: В середньому 10% від початкової ціни можна скинути, але точно не більше. Як правило, більший торг відбувається на більш вартісних квартирах, а там, де ціна дешевша, то може бути близько 5%. Краще торгуватися на вторинному ринку безпосередньо з власниками. Якщо говорити про первинний ринок, то є програми лояльності від забудовників, до прикладу, якщо ти оплачуєш 100% від вартості житла, то можуть бути певні уступки, але максимум до 5%. Зараз такий час, що кожен власник хоче продати якнайдорожче, а покупець купити якнайдешевше. Тому варто знайти золоту середину.
Від чого варіюється ціна на ринку? Адже вона не те, що кожного року, а чи не щодня змінюється?
М. О.: Якщо говоримо про первинний ринок, то тут важливу роль відіграє прив’язка до курсу долара. Забудовники себе страхують і фіксують ціну в залежності від курсу, якщо гривня падає – то ціна перераховується.
Якщо вторинний ринок, то існує така закономірність, що чим більший курс долара, тим дешевшою має бути квартира. Але не всі власники готові опустити ціну, тому квартира може продаватися більше року. На такому фоні перші позиції займає первинний ринок, тому він переважає по попиту. При покупці квартири варто все ж таки бути обачними та не тішитися необґрунтовано низькій ціні. Адже безкоштовний сир – лише в мишоловці.
Що б ви порадили потенційним покупцям нерухомості?
А. Д.: Радимо обирати забудовників, які уже мають в своєму арсеналі збудоване та здане житло – це стане для Вас додатковим підтвердження надійності. А також рекомендуємо додатково звертатись до відкритих зовнішніх джерел інформації. Для створення прозорості ситуації на ринку, захисту громадян та допомоги у виборі забудовника, розпочала свою діяльність Інтерактивна карта забудов Львова, на якій позначені всі існуючі забудови. Кожен з позначених забудовників є перевірений на правомірність ведення будівництва, що підтверджено наявністю документів. Тож ви маєте можливість бачити актуальну ситуацію на ринку та отримувати інформацію з достовірного джерела. Бажаємо майбутнім клієнтам зробити свій правильний та перевірений вибір!