Гонитва за метрами: чому нові квартири знову дорожчають

Забудовники запевняють, що криза на первинному ринку житла завершилася. Попит зростає, а слідом за ним гайнули вгору і продажі. За словами опитаних Mind будкомпаній, у багатьох проєктах вдалося повернутися на докарантинні показники.

Mind з’ясовував, як довго протримається цей рівень продажів і чого очікувати забудовникам у майбутньому.

Рік великого переділу. Цей рік запам’ятається девелоперам надовго. Головним потрясінням, звичайно ж, стало банкрутство банку «Аркада» та замороження об’єктів, що будували пов’язані з ним компанії. Загалом столиці від «Аркади» дісталося в спадок 40 об’єктів у трьох житлових комплексах.

На початку вересня стало відомо, що суд заарештовав землю під двома житловими комплексами – «Новий поділ» і «О2 Residence» компанії Saga Development Андрія Вавриша. А за пару місяців до цього офіс обшукували співробітники Державного бюро розслідувань. Зараз, за даними компанії, арешти з ділянок знято.

На початку жовтня СБУ провела обшуки і Вud development. Менеджмент компанії підозрюють у мінімізації оподаткування та фінансових махінаціях.

За даними правоохоронців, орієнтовна сума збитків, завданих інтересам держави протягом 2017–2020 років, становить понад 500 млн грн. Згідно з Держреєстром, керівником Асоціації Будівельна група «Буд Девелопмент» є Олексій Прокопенко, а засновниками – ТОВ «Юридична компанія «Прокопенко і партнери»», ТОВ «Декоплюс», ТОВ «Альфабуд Комплект». На ринку ж її пов’язують з ім’ям Вадима Столара.

«Йде великий переділ ринку, і він має не системний, а хаотичний характер. Але в основному страждають великі гравці. Якщо зуміють домовитися, то вистоять, а якщо ні, то приклад «Аркади» відомий усім», – вважає один із власників великої девелоперської компанії. Докладно про перестановку сил на українському ринку нерухомості Mind розповість пізніше.

Покупець активізувався. Усі ці події змусили покупців відповідальніше підходити до вибору забудовника. Один із головних критеріїв зараз – це не тільки й не стільки ціна, скільки крани, що працюють (чи не працюють) на будмайданчику.

При цьому багато забудовників рапортують про гарні продажі. За словами президента холдингу «Київміськбуд» Ігоря Кушніра, глобально на активність покупців вплинув весняний локдаун: у квітні – травні обсяг продажів опустився до історичного мінімуму. Потім ринок ожив, і в серпні – вересні продажі вдалося вивести на докарантинний рівень. «Сьогодні ми маємо кількість укладенних угод, яка стабільно зростає», – каже він.  

Як розповіла Mind директор із маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова, з травня в житловому комплексі спостерігається стійке зростання продажів. «Кожного місяця у порівнянні з попереднім додавалося в середньому 23%. Цей вересень перевищив вересень минулого року практично вдвічі», – зазначає вона.

«Якщо порівнювати активність на первинному ринку за рік (з осені 2019 року), то можу сказати, що сьогодні рівень продажів вищий у середньому на 10–12%», – говорить Чингіз Кишиєв, керівник будівельної компанії Caspian Service в Україні.

За словами генерального директора будівельної групи «Ковальська» Сергія Пилипенка, вересень теж став рекордним для компанії за обсягами продажів нерухомості. «Дохід від продажів квартир рази в три вище, ніж у середньому за місяць», – запевняє він.

А що з цінами? Щоб не сполохати покупців, які залишилися, забудовники влітку не ризикнули надто підіймати ціни на квадратні метри. Так, квартири дорожчали, але зростання цін було швидше інфляційним, «відіграючи» подорожчання будматеріалів, будівельних робіт і девальвацію. Впливає на ціну й підвищення стадії будівництва: чим ближче здача будинку – тим, відповідно, квартира дорожча.

Загальна статистика говорить про середню ціну квадратного метра у вересні по Києву в межах 26 600 грн, розповідає Ігор Кушнір. Тоді як, за його словами, ще торік аналогічний показник становив 24 000 грн.

Ці цифри підтверджуються і даними lun.ua. Так, у Києві середня ціна квадратного метра в гривні за січень – вересень 2020 року зросла на 12%, у доларах, навпаки, просіла на 5%. У Львові в гривні ціни за згаданий період зросли на 16%, у доларах – упали на 1,5%. В Одесі ціни в українській нацвалюті збільшилися на 16%, в американській – знизилися на 2,7%.

Курс – не перешкода. Девальвація гривні, яка в серпні – вересні склала близько 4%, на ринок наразі особливо не вплинула. І ось чому.

Тому забудовники в принципі намагаються «відв’язувати» ціни від валютного курсу. «Валютна прив’язка існує в двох випадках. Коли в компанії є джерело валютної виручки, або ж у собівартості будівництва об’єкта висока доларова складова, зав’язана на імпортованих матеріалах та інженерії. Усім іншим гравцям прив’язуватися до долара жодного сенсу немає», – пояснює Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.

«Будівельні компанії підвищують ціни не відразу після зміни курсу, а через 2–3 тижні, оскільки рішення має бути виваженим», – розповідає Ангеліна Деревльова.

Андрій Рижиков зі свого боку вважає, що, якщо девальвація не буде занадто глибокою – умовно, в межах до 29,5–30 грн/$, стрімкого зростання цін побоюватися явно не варто. «Збільшення вартості квадратного метра буде пов’язано з введенням в експлуатацію і виведенням на ринок нових об’єктів, які навіть на старті сьогодні коштують дорожче, ніж роком або декількома раніше», – уточнює експерт.

Наздоженуть і переженуть. Забудовники вважають, що ринок первинної нерухомості остаточно вийде з піке до кінця 2020 року і навіть покаже в порівнянні з 2019 роком зростання. «Ринок протягом квітня – травня впав на 40–50%. Але за літні місяці відставання було компенсовано. Наприклад, за січень – серпень місяців обсяг будівельних матеріалів, які ми відвантажили на будмайданчики, на 3–5% більше, ніж за аналогічний період 2019 року. Очікуємо, що до кінця року така динаміка збережеться. Звичайно, якщо не буде ніяких серйозних потрясінь в економіці та країні загалом», – прогнозує Пилипенко.

Як уже було сказано, забудовники рано чи пізно компенсуватимуть вплив девальвації. Нікуди не подінеться і будівельна інфляція. За даними Держстату, офіційний середньомісячний індекс цін у житловому будівництві в 2020 році склав близько 4% (проти аналогічного місяця 2019 року). Ще один фактор, що впливає на ціни – це прагнення девелоперів утримати рентабельність. Хоча без заробітку вони точно не сидять: за різними оцінками, рентабельність проєктів, залежно від класу, коливається в межах 30–50%.

«Вартість житла на первинному ринку Києва й найближчого передмістя до кінця року збільшиться як мінімум на 10%», – прогнозує Чингіз Кишиєв. У регіонах, за його словами, зростання цін буде в межах 5–7%.

Крім того, на підвищення вартості квадратного метра частково впливатимуть самі покупці квартир. Але не у всіх ЖК, а в тих, які готові хоча б на 50%.

ДЖЕРЕЛО