ЗАПИТАННЯ-ВІДПОВІДІ

Доброго дня! Маю до Вас запитання щодо того, чи можуть локації, позначена на карті зеленим, змінити свій статус на "Незаконні"? Ростислав.

Доброго дня, Ростиславе!

Ми вдячні Вам за користування нашим сайтом та активну позицію у пошуках відповідей на питання щодо законності будівництва у м.Львові.

По суті поставленого Вами запитання повідомляємо, що за результатами проведення аналізу на предмет «законності» тої чи іншої забудови, на Інтерактивній мапі нашого сайту зеленими мітками позначені ті об’єкти, які з самого початку будівництва або початку продажів дотримуються трьох основних критеріїв:

– законність права на користування земельною ділянкою;

– наявність містобудівних умов та обмежень;

– наявність дозвільних документів на початок будівельних робіт.

За наявності документів, що засвідчують дотримання компанією-забудовником вимог чинного законодавства за кожним із вищенаведених критеріїв, відповідний об’єкт нового будівництва фіксується на мапі у вигляді окремої локації та отримує статус «законного».

Однак, практика ведення будівельної діяльності свідчить про те, що в процесі зведення будинку, можуть виникати обставини, які впливають на статус об’єкту, зокрема як в частині законності безпосереднього ведення будівельних робіт, так і в частині законності відповідних документів, які були підставою для початку будівництва.

Наприклад, непоодинокими є випадки призупинення, припинення, скасування чи анулювання контролюючими органами одного чи декількох документів, які є підставою для ведення законного будівництва. В цьому випадку даний об’єкт автоматично набуває певних ознаки ризиковості, оскільки придбання квартири в такому будинку несе для потенційного інвестора можливість втратити свої кошти та не отримати придбану ним нерухомість у власність, або ж отримати її зі значним протермінуванням.

Як правило, в таких випадках між компанією забудовником та відповідними державними органами виникають судові спори щодо законності дій як з боку однієї так і іншої сторони. Тому, протягом всього строку існування підставних судових процесів (кримінальних справ, адміністративного оскарження тощо), такий об’єкт будівництва переходить у статус “Ризикові”, позначається сірим кольором і залишається в цьому статусі до прийняття остаточного рішення по справі в порядку, визначеному чинним законодавством.

В разі доведення Забудовником безпідставності рішень по призупиненню, припиненню, скасуванню чи анулюванню дозвільної документації у встановлену законом порядку, даний об’єкт повертається в статус “Законні” та продовжує відображатись на мапі зеленим кольором.

У випадку встановлення законності дій контролюючих органів, об’єкт будівництва, щодо якого існували такі спори, переходить у статус “Незаконні”, оскільки продовження будівництва в такому випадку суперечить чинному законодавству і тягне за собою значні ризики для Покупців.

Враховуючи наведене, звертаємо Вашу увагу на те, що Інтерактивна мапа забудов м.Львова є динамічним інформаційним ресурсом, який відображає реальний стан справ в конкретний проміжок часу. Невідповідність інформації може мати місце виключно по причині обмежених технічних можливостей на обробку інформаційного масиву, або ж відсутності офіційного підтвердження з боку державних органів відомостей, наданих нашими користувачами.

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир.

Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ

Доброго дня. Хочу купити квартири в ЖК Струмок, на Масарика від "ІнтегралБуд". Але знаю, що там йдуть судові розбирання і що будинок не включений ще в генеральний план. Скажіть, будь ласка, чи надійно купувати там? Чи все потім буде гаразд? Дякую за відповідь. Ігор.

Доброго дня, пане Ігоре!

Ми вдячні Вам за користування нашим сайтом та активну позицію у пошуках відповідей на питання, щодо законності будівництва у м.Львові.

Повідомляємо, що фахівці Асоціації під час проведення аналізу статусу тої чи іншої забудови, проводять моніторинг відповідних об’єктів на дотримання трьох основних критеріїв:

– законність права на користування земельною ділянкою;

– наявність містобудівних умов та обмежень;

– наявність дозвільних документів на початок будівельних робіт.

Асоціація західноукраїнських забудовників не надає рекомендацій з приводу придбання нерухомості, оскільки дане рішення повинне бути прийняте Вами особисто. Водночас наші фахівці здійснюють аналіз документів щодо кожного конкретного об’єкту, будівництво якого розпочато у м. Львові, або ж компанія-забудовник розпочала продаж нерухомості у тій чи іншій новобудові. 

На Ваші питання щодо будинку, який зводиться по вул..Струмок-Масарика у м.Львові, повідомляємо наступне.

Будівельна компанія “ІнтерГалБуд”, яка здійснює будівництва ЖК “СТРУМОК” на вул. Струмок-Масарика, є доволі великим та стабільним забудовником, який успішно здав в експлуатацію більше десяти великих об’єктів нерухомості у м. Львів.

Однак, беручи до уваги саме ЖК “СТРУМОК”, останній з самого початку реалізації даного проекту, був предметом підвищеної уваги з боку ЗМІ та громадськості.

Станом на сьогодні, в єдиному державному реєстрі судових рішень наявна інформація про щонайменше два судові процеси, які стосуються законності цієї забудови та статусу земельної ділянки на якій вона зводиться.

1. Зокрема, інспекція ДАБК своїм наказом №66/17 від 09 серпня 2017 року анулювала дозвіл про початок виконання будівельних робіт № IV 114160751893 на об’єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Струмок – Т.Масарика,7.

З цього приводу забудовник звернувся до суду з позовом про визнання протиправним та скасування наказу Інспекції ДАБК у м.Львові Львівської міської ради № 66/17 від 09 серпня 2017 року «Про анулювання дозволу про початок виконання будівельних робіт № IV 114160751893 на об’єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул.Струмок Т.Масарика,7».

Разом з цим, 21.08.2017 року судом задоволено заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Торгова компанія «Інтергал» про вжиття заходів забезпечення позову, ухвалено вжити заходити забезпечення позову у справі №813/2926/17 до набрання законної сили рішення суду, а саме: зупинити дію наказу № 66/17 від 09 серпня 2017 року «Про анулювання дозволу про початок виконання будівельних робіт № IV 114160751893 на об’єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Струмок-Т.Масарика, 7 у м. Львові» (замовник будівництва Товариство з обмеженою відповідальністю «Розвиток нерухомості»), прийнятого Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові; заборонити Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові вчиняти дії щодо направлення повідомлення у Державну архітектурно-будівельну інспекцію України про анулювання Дозволу на виконання будівельних робіт від 15 березня 2016 р. № ІV 114160751893; заборонити Державній архітектурно-будівельній інспекції України вчиняти дії щодо внесення запису про анулювання Дозволу на виконання будівельних робіт від 15 березня 2016 р. № ІV 114160751893 до Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

Рішенням Львівського окружного адміністративного суду від 05 березня 2018 року у справі №813/2926/17 у задоволенні позову було відмовлено в повному обсязі (http://reyestr.court.gov.ua/Review/72732706).

Проте, дане рішення не набрало законної сили внаслідок його апеляційного оскарження з боку Позивача (http://reyestr.court.gov.ua/Review/74198545).

2. Дещо інша ситуація щодо справи за позовом ТзОВ «Розвиток нерухомості», яке звернулося до суду з адміністративним позовом до Львівської міської ради, Департаменту містобудування Львівської міської ради щодо визнання протиправною та скасування ухвали Львівської міської ради № 4657 від 24 травня 2015 року в частині віднесення земельної ділянки кадастровий номер 4610137500:07:001:0214, розташованої за адресою: м. Львів, вул. Струмок – вул. Т.Масарика, 7 до зони Г-3-1 «зона дитячих дошкільних установ та загальноосвітніх шкіл», зобовязання Львівської міської ради внести зміни в План зонування (зонінгу) Шевченківського району міста Львова та включити земельну ділянку площею кадастровий номер 4610137500:07:001:0214, розташовану за адресою: м. Львів, вул. Струмок – вул. Т.Масарика, 7 до зони «житлової багатоповерхової забудови».

Рішенням Галицького районний суд міста Львова від 22 грудня 2017 року у Справі №461/5417/16-а, суд визнав протиправною та скасував дану ухвалу Львівської міської ради, а також зобов’язав Львівську міську раду внести зміни в План зонування (зонінгу) Шевченківського району міста Львова та включити земельну ділянку площею кадастровий номер 4610137500:07:001:0214, розташовану за адресою: м. Львів, вул. Струмок – вул. Т.Масарика 7 до зони «житлової багатоповерхової забудови» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/71325282).

Аналогічно попередній справі, вказане рішення суду також не набрало законної сили з огляду на оскарження його в апеляційному порядку Львівською міською радою (http://reyestr.court.gov.ua/Review/73998482).

Враховуючи наведене, рекомендуємо Вам провести більш детальний аналіз діяльності не лише компанії-забудовника, але й безпосередньо вказаного об’єкту, з врахуванням наданої Вам додаткової інформації.

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир.

Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ

Доброго дня. Цікавить купівля квартири від забудовника ПрАТ "ІРОКС" за адресою Антонича, 5 (перша секція, будинок зданий та заселений від 2016 р.). Згідно інформації, що є на інтерактивній карті, то земельна ділянка, де проводиться будівництво, належить до земель, які не надані у користування забудовнику. Чи є у Вас інформація, щодо вже завершеного будівництва в 2016 р. (заселеного будинку)? Які ризики купівлі житла в зданій новобудові? Завчасно вдячний за відповідь. Костянтин.

Доброго дня, пане Костянтине!

Ми вдячні Вам за користування нашим сайтом та активну позицію у пошуках відповідей на питання, щодо законності будівництва у м.Львові.
Повідомляємо, що фахівці Асоціації під час проведення аналізу статусу тої чи іншої забудови, проводять моніторинг відповідних об’єктів на дотримання трьох основних критеріїв:
– законність права на користування земельною ділянкою;
– наявність містобудівних умов та обмежень;
– наявність дозвільних документів на початок будівельних робіт.

Моніторинг об’єктів, зданих в експлуатацію здійснюється нашими фахівцями лише у випадку, коли компанія-забудовник продовжує рекламувати продаж квартир в такій новобудові.
У Вашому листі міститься питання щодо будинку за адресою Антонича, 5. У випадку, якщо Ви маєте на увазі будівництво, що здійснюється компанією ІРОКС у м.Львові в межах вулиць Антонича-Майданна, то можемо Вам повідомити наступне.

Вказане будівництво відповідно до інформації, отриманої з Львівської міської ради та Інспекції ДАБК м.Львова здійснюється без належної дозвільної документації. З огляду на вищевказані критерії, дана будова віднесена до категорії незаконних. В розпорядженні Асоціації відсутні будь-які відомості та документи, що стосуються здачі даного будинку в експлуатацію. Водночас повідомляємо Вам, що згідно інформації з ЗМІ (https://zik.ua/ , http://www.pobudovano.lviv.ua), громадяни, що придбали нерухомість у вказаних об’єктах, стикались з проблемами, які стосуються оформлення права власності на вказану нерухомість та випадками неможливості нормального її використання, оскільки наявними були проблеми із отриманням послуг по водо-, газо- та електропостачанню у цих будинках.

Враховуючи наведене, рекомендуємо Вам провести більш детальний аналіз діяльності компанії-забудовника та об’єктів, у яких Ви маєте намір здійснити купівлю квартири.

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир.

Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ

ПОРАДИ ЮРИСТА

Навіщо потрібна довіреність?

Існують два види довіреностей. Перша довіреність видається в межах виконання договору доручення, якщо в покупця немає можливості самостійно проводити всі необхідні операції з банком на етапі підписання договору про участь у ФФБ та в подальшому під час будівництва (наприклад, якщо покупець перебуває за кордоном, або тривалий термін може бути відсутнім за місцем прописки).

Дана довіреність не є обов’язковою, видається за бажанням покупця.

Друга довіреність – це довіреність на виготовлення правоустановчих документів на покупця.

Відповідно до Закону та Правил ФФБ, Забудовник за свій рахунок зобов’язаний після завершення будівництва виготовити документи про право власності на квартиру на покупця цієї квартири та передати покупцю всю документацію по акту прийому-передачі. Оскільки така реєстрація проводиться в державних органах, то її проводити може особа, яка діє на підставі нотаріально посвідченої довіреності.

Чому не можна проплатити повну вартість квартири на фонд фінансування?

Вартість квартири для покупця не змінюється при розбивці оплати по 2-ом договорам, змінюється лише порядок оплати за цю квартиру.

Особа, яка діє по договору доручення, має ексклюзивні права на продаж цих квартир, саме вона унеможливлює повторний продаж цих квартир, оскільки ведеться облік проданих та непроданих, забезпечує бронювання квартири за покупцем.

Чому ціна за квартири прив’язана до долара США?

Згідно Цивільного Кодексу України дозволяється встановлювати вартість житла в еквіваленті іноземної валюти (зазвичай долар США). Це надає додатковий захист клієнтові, оскільки визначена вартість квадратного метра в у.о. залишається незмінною, в той самий час, коли вартість в гривні може коливатись в залежності від інфляційних процесів в країні (зміна курсу валют більше ніж на 10%).

Які угоди укладаються при купівлі квартири і чому?

Реалізація житла часто здійснюється через Фонди фінансування будівництва (ФФБ) згідно чинного законодавства, зокрема Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який діє від 2003 року. Фонди фінансування будівництва створюються спільно з банками.

Таким чином банк несе відповідальність перед клієнтом (покупцем) за те, що будинок буде збудовано і покупці отримають свої квартири.

В свою чергу, банк ретельно стежить та контролює цільове використання (фінансування будівельно-монтажних робіт, закупівля матеріалів для будівництва та ін.) забудовником коштів, отриманих від покупців.

Для детальнішої інформації Ви можете ознайомитись з «Правилами ФФБ», де описаний порядок управління коштами та передачі житла власнику. Таким чином, одним з договорів, який підписує покупець є договір з фондом фінансування будівництва, згідно з яким клієнт вносить частину коштів за квартиру (згідно з графіком платежів) на рахунок ФФБ у банку. В подальшому банк перераховує ці кошти для виконання будівельних робіт. Ще одним договором, який підписує клієнт є договір доручення з приватним підприємцем, або з юридично особою. Згідно з цим договором, клієнт отримує послуги по підбору бажаної квартири, бронювання та закріплення квартири за покупцем, що унеможливлює її повторну реалізацію, укладенню угоди з ФФБ, контролю за ходом будівельних робіт. По цьому договору покупець сплачує іншу частину коштів за квартиру. Таким чином, ціна квартири для покупця не змінюється та залишається сталою, про яку було домовлено, а вартість квадратного метра розбивається на два платежі по двох окремих договорах.

За яким курсом долара здійснюються проплати?

Проплати здійснюються згідно з курсом продажу міжбанку (www.minfin.ua) на кінець попереднього дня.

ЗАПИТАЙТЕ У ЮРИСТА