Купити квартиру у Львові – де, як і за скільки – поради ріелтора

Де краще купувати квартиру – в новобудові чи на вторинному ринку? Які райони Львова найпопулярніші? На що потрібно звернути особливу увагу при пошуку житла? Твій Бро разом з OLX з’ясували, як визначитись з квартирним питанням.

Матеріал створено спільно з OLX Нерухомість

Олена Міщанчук
Ріелтор з 16-річним досвідом, директорка АН «Істейт-Ексклюзив»

Ринок нерухомості Львова доволі специфічний і суттєво відрізняється від ринку більшості міст України. Тут є можливість купити житло не лише в новобудовах чи хрущовках/панельках, але й у польських “люксах”, “чешках” 70-80-х років та австрійських будинках. І у всіх них різні ціни за квадратний метр та є чимало переваг і недоліків.

Останні кілька років Львів стрімко забудовувався, однак люди перестають активно купувати квадратні метри в новобудовах. По-перше: спала хвиля переселенців зі сходу. По-друге: далеко не завжди в нових мікрорайонах є лікарні, школи і садочки. По-третє: люди стали ретельніше ставитись до вибору – цікавляться, з яких матеріалів будується споруда, хто забудовник і тд.

Дуже багато квартир простоює, але вони навряд чи будуть дешевшати. Наразі найбільше купують саме на вторинному ринку і найважливішим критерієм виступає ціна.

Найпопулярніші райони Львова

Найбільшим попитом користуються квартири у Галицькому, Франківському та Шевченківському районах. Зокрема через те, що в них найбільше історичних забудов, чудова інфраструктура та озеленення.

Галицький – це центр, спадщина Юнеско. Тут мало новобудов, і як тільки такі з’являються, то продаються ще на етапі котловану – попит шалений. Це найдорожчий район. Попри те, що за територією він один із найменших, тут розташовано п’ять великих парків і ботанічний сад. І звісно, всі дороги ведуть до центру – Галицький давно перетворився на головний вузол транспортного сполучення.

Франківський – теж престижний район, хоч і один із наймолодших. Колись тут жила професура, тому тут багато вілл, особливо на Коновальця та Чупринки. Серед переваг – менша поверховість, мало машин, багато зелені та тиша. Є кілька невеликих парків з водоймами, стадіонів, басейнів та інших спортивних споруд.

В Шевченківському районі хороша інфраструктура, школи, садочки, лікарні, транспортне сполучення. Це один із найбільших районів міста і тут доволі багато новобудов.

Новобудова vs. вторинний ринок – що обрати?

В обох випадках є чимало переваг та ризиків й обирати потрібно відповідно до власного бюджету і потреб.

Квартира в новобудові

Переваги:

• Новий будинок – нові комунікації.
• Інфраструктура, наявність парковки.
• Ціна (якщо купувати на етапі котловану).
• Квартири в новобудовах сьогодні купує переважно молодь, тож в разі потреби легше домовитись щодо спільних покращень.

Недоліки:

• Якщо ти купуєш квартиру в будинку на стадії котловану, потрібно довго чекати і є ризик, що його не добудують. Також буває, що ти розраховуєш, наприклад, на 60 м², а по факту квартиру збудували значно більшу і доведеться доплатити за додаткові метри..
• Будинок може бути збудовано з неякісних матеріалів і за кілька років почнуться проблеми з ремонтом.
• Якщо ти рано зробив ремонт – чекай на тріщини в штукатурці, адже приблизно три роки будинок буде “всідатись”. Через це сусіди постійно робитимуть ремонти, а це – шум, пилюка в під’їзді та може не працювати ліфт.

Квартира на вторинному ринку

Переваги:

• Ти бачиш, що ти купуєш – ці будинки перевірені часом.
• Можеш зрозуміти, хто буде твоїми сусідами.
• Можна одразу вселитися.
• Якщо будинок – архітектурна пам’ятка, то влада чи якийсь фонд рано чи пізно виділить гроші на його реставрацію.

Недоліки:

• Старі комунікації в будинку.
• Можуть бути проблеми з парковкою.
• Якщо ти купуєш квартиру в будинку, де є  люди старшого віку, буде важко добитися позитивних змін. Наприклад, ініціатива поставити нові двері в під’їзді може стати проблемою, адже хтось не готовий скидатись, а комусь і так добре. Будь готовий, що робитимеш це за власний рахунок.  

На що потрібно звертати увагу при пошуку квартири

Зазвичай все починається з бюджету. Далі складаєш список вимог – район, площа, поверх і тд. – все дуже індивідуально. Один із найзручніших засобів пошуку квартири – моніторинг оголошень на спеціалізованих ресурсах, таких як OLX. Широкий вибір пропозицій дозволяє знайти житло на будь який смак – від маленької та дешевої кімнати у заміській смузі, до вишуканих апартаментів у центрі міста. Онлайн-майданчиком активно користуються пересічні користувачі, з якими можна легко зторгуватись та домовитись за більш привабливу ціну. Також можна ознайомитись з оголошеннями агенств нерухомості, які не тільки запропонують декілька варіантів житла, а й проконсультують у питаннях придбання квадратних метрів.

На що точно треба звернути увагу:

• Репутація забудовника та документи

Якщо тебе зацікавив варіант в новобудові, необхідно детально ознайомитися з інформацією про забудовника. Зверни увагу на те, скільки років він працює на ринку, чи всі будинки здано в експлуатацію, чи були випадки судових позовів. Також необхідно перевірити реєстраційні документи, ліцензію на будівництво, права на земельну ділянку, проект забудови і техпаспорт.

• Інфраструктура

Чи є парковка? Чи є дитячий майданчик, дитсадок, школа, спортивні майданчики, магазини? Все це дуже важливі нюанси, які варто врахувати. Навіть, якщо зараз ти житимеш в квартирі один/на, згодом у тебе з’явиться сім’я, а отже – нові потреби. Також при зміні місця роботи у майбутньому може постати питання – як туди дістатися. Тож завжди зважай на транспортну інфраструктуру.

• Район

Львів у діаметрі має всього 12 кілометрів, тож, можна сказати, що тут всі райони недалеко від центру. Зрештою, і в не надто популярних можна знайти «тиху гавань», тож тут все залежить від ваших вподобань.

• Чистота повітря

Варто обирати житло подалі від загазованих вулиць і великих промислових об’єктів, адже пластикові вікна тут не допоможуть.

• Поверх

Фахівці рекомендують вибирати квартиру між 4 та 9 поверхом – це суттєво зменшить рівень шуму з вулиці й водночас буде легко піднятися, якщо не працюватиме ліфт.

Окрім цього, експерти OLX радять вже під час пошуку відсіювати можливих недобросовісних продавців. Обов’язково перевір фото квартири, яке сподобалось, в оголошені на унікальність та чи дійсно вказана адреса відповідає дійсності. Якщо автор пропозиції “агенція нерухомості” – знайди інформацію в інтернеті, почитай відгуки про їх роботу. Перед тим, як домовитись за оглядини житла обов’язково поспілкуйся з представником забудовника чи продавцем по телефону – він чи вона має чітко відповісти на всі питання та надати всю затребувану інформацію.

Етапи купівлі квартири і на що слід звертати особливу увагу

Огляд

На цьому етапі варто запитати себе, чи подобається саме ця квартира. Чи резонує з тобою. Це важливо, адже тобі тут жити. Перший огляд можна провести самому, на наступний варто запрошувати експерта.

Ось кілька важливих речей, на які варто звертати увагу в новобудові:

Планування
Варто перевірити планування на відповідність заявленим характеристикам – чи відповідає документам площа, розташування несучих стін та перегородок, розведення комунікацій. Також важливо, щоб шахта ліфта не примикала до стін квартири – від нього може бути багато шуму та вібрацій.

Якість будівництва
Варто звернути увагу на характеристики будматеріалів, рівність стін, проводку, стан вентиляційних шахт. Все це може суттєво вплинути на ціну ремонту. Переконайся в герметичності монтажних стиків і панельних швів, адже вони впливають на збереження тепла в приміщенні. Також перевір якість вікон, дверей та наявність лічильників.

На що дивитись в квартирі вторинного ринку:

• Стан приміщення
  Зверни увагу на якість стін, стелі, систем опалення та вентиляції. Також оціни стан проводки та комунікацій. Звісно, з’ясувати всі технічні нюанси пересічному покупцеві неможливо, тому варто запрошувати експерта.
• Звукоізоляція 
  Погодься, не дуже приємно чути всі деталі повсякденного життя сусідів. Те саме і з вуличним шумом. Дерев’яне перекриття у старих будинках – чудовий провідник звуку. Тому краще шукати із залізобетонним.
• Чи сонячна квартира
  Якщо квартира виходить у внутрішній двір, скоріш за все вона буде темною. А це означає, що доведеться частіше вмикати світло, можливо буде сирість.
• Чи квартира не кутова
  Якщо квартира на куті будинку, зимою буде холодніше, а це вже дорожчі комунальні.
• Під’їзд
  Тут одразу можна зрозуміти, хто ваші сусіди. Зверни увагу, чи прибрано в під’їзді, які двері в квартирах. На підвіконниках стоять вазони чи попільнички? Якось був випадок, коли чоловіку дуже сподобалась квартира але він відмовився її купувати. Все через розписані стіни, сміття і шприци. Каже: “Ну як я сюди свою родину приведу?”

Купівля

• Тут варто скористатись послугами не лише ріелтора, але й хорошого юриста, адже нюансів безліч – починаючи від договорів і закінчуючи сірими схемами, які тобі можуть пропонувати. Наприклад, власник квартири може попросити вписати в договір значно меншу ціну, щоб зменшити податки. У випадку розірвання такого договору ти можеш залишитись і без квартири і без суттєвої частини грошей, адже ніхто ніяких розписок за фактичну суму не дає. Тому варто не ризикувати, роби все відповідно до закону.
• Уважно читай договір, особливо те, що надруковано дрібним шрифтом. Наприклад, були випадки, коли люди втрачали чималі суми не помітивши пункт про те, що у випадку розірвання попереднього договору купівлі-продажу, гроші не повертаються.
• Питання документів потрібно піднімати перед завдатком і перевірити все у нотаріуса. Свідоцтво на право власності, хто прописаний, яка форма власності і тд. На вторинному ринку варто з самого початку уточнити, кому належить квартира, попросити оригінали документів і дозвіл органів опіки, якщо в квартирі проживають неповнолітні.
• Дуже важливим є акт передачі квартири. Одного разу люди продали квартиру і коли з’їжджали, забули закрутити кран. Сусід знизу потім прийшов і каже: «В мене був свіжий ремонт, хто буде платити?». Де-юре вже є новий власник і оплачувати ремонт довелося йому. Якби був не підписаний акт, оплачували б попередні власники.
• Переконайся, що не залишилося заборгованості за старими рахунками. Після завершення угоди одразу повідом про зміну власника комунальні служби.

Ще один корисний нюанс, якщо ви купуєте квартиру з меблями. Є така практика – до прийняття квартири покупець не додає певну суму, наприклад $1000. Це все прописується окремим договором і робиться для того, щоб не виникло проблем з окремими елементами в описі майна.

Середня ціна на квартири

(дані аналітики OLX станом на 28.12.2018)

• Галицький 37 250 USD (215 пропозицій)
• Франківський 35 200 USD (306 пропозицій)
• Шевченківський 36 000 USD (218 пропозицій)

• Галицький 52 900 USD (286 пропозицій)
• Франківський 45 775 USD (313 пропозицій)
• Шевченківський 47 500 USD (203 пропозицій)

• Галицький 74 000 USD (183 пропозицій)
• Франківський 55 500 USD (183 пропозицій)
• Шевченківський 60 000 USD (118 пропозицій)

Як формується ціна?

Тут індивідуальний підхід і чинників дуже багато. Район, будинок, тип квартири (чи це колишня комуналка) і тд. Але на ціну завжди можна і треба впливати.

Чи торгуватися? Звісно! І бажано долучити до цього ріелтора – він завжди знайде на що звернути особливу увагу і за потреби порадить технічних спеціалістів, які зможуть провести аудит. Професіонал за кілька хвилин знатиме більше про квартиру аніж власники і вкаже на недоліки, які можуть суттєво вплинути на вартість.