Гендиректор NAI Ukraine Віталій Бойко: після карантину зросте вакантність офісних площ і попит на коворкінги

Карантин, запроваджений Кабінетом Міністрів, передбачає, серед іншого, обмеження роботи торгово-розважальних центрів. Більшість магазинів та розважальні зони, які діяли в ТРЦ, змушені були призупинити роботу – обмежувальні заходи не торкнулися лише продуктових супермаркетів та аптек. Рітейлери та власники комерційної нерухомості опинилися в когорті тих, по чиєму бізнесу обмеження вдарили найбільше.

Українські Новини поцікавилися в генерального директора консалтингової компанії NAI Ukraine і засновника архітектурного бюро Urban Experts Віталія Бойка, як вплинув карантин на ринок оренди комерційної нерухомості.

Чи спостерігалося за 2 тижні карантину збільшення випадків розірвання договорів оренди в ТЦ і ТРЦ?

У тих об’єктах, до яких ми маємо відношення, таких випадків ще не було. Тому що це знакові об’єкти. Усі рітейлери розуміють, що після карантину буде швидке відновлення. Тому вони не готові втрачати свої місця у кращих об’єктах. Тим більше, що в більшості із них вони нещодавно зробили ремонт. І це одні із кращих їхніх магазинів.

На сьогодні рітейлери зіткнулися з великими фінансовими проблемами: у когось заморожений товар, у когось закриті магазини, відповідно немає доходів, колекції застарівають та багато інших проблем. І це все у результаті призведе до скорочення кількості магазинів. Але в тих об’єктах, до яких ми маємо відношення, таких тенденцій ще немає, тому що це об’єкти – лідери, об’єкти, де магазини будуть закриватися в останню чергу. Тенденція до обговорення умов – вона, звичайно ж, зараз очевидна. Багато орендарів хочуть обговорити умови, на яких вони знаходяться в торговому центрі на період карантину.

Чи вплинули введені заходи на динаміку підписання нових договорів оренди та вихід на ринок України нових брендів?

Так, звичайно. Підписання істотно сповільнилося. Угоди є, ми продовжуємо щодня підписувати нові договори, але, звичайно ж, не в тому темпі, як це було раніше.

Знову ж таки, ми займаємося кращими, топовими об’єктами. Тому, наприклад, п’ять магазинів в інших місцях вони готові замінити на один магазин у цьому. Але все ж персонал у більшості компаній рітейлерів зараз знаходиться теж на карантині. До того ж, вони не можуть вийти на ремонт. У них також є дефіцит грошових коштів і немає можливості платити передплату. Усі ці фактори впливають на темпи підписання договорів.

Проте, великі стабільні компанії, які вже мали досвід роботи у кризовий період, знають, наскільки прикро потім, через пів року, розуміти, що ти втратив гарне місце в хорошому об’єкті – він відновився, а тебе там уже немає.

По-друге, цінують відносин з лендлордами. І, не влаштовуючи істерик та шантажу, намагаються знайти компроміс.

Хоча і лендлорди в цей період не поспішають підписувати велику кількість договорів, бо розуміють, що сьогодні, з огляду на глобальний песимізм, орендні ставки можна отримати набагато нижче, ніж після завершення карантину. Проте підписання триває. І топові бренди підписання не зупинили.

Вихід гравців на новий ринок, чесно кажучи, ніколи не був пасивним. Нові гравці на ринок виходили завжди завдяки активній роботі.  Найчастіше – за допомогою виставок і зустрічей, де відбувається запрошення до візиту, яке потім переростає в контракт.

Ми свою діяльність у цьому напрямку сьогодні зупинили, бо у глобальних рітейлерів теж далеко не в усіх є розуміння, як правильно діяти зараз.

Звичайно ж, ми занепокоєні, як коронавірус вдарить по економіці нашої країни. До того ж, все, що відбувається в Україні, бачиться за межами країни у більш чорному кольорі.

Як у перспективі вплине подовження карантину на ринок оренди комерційної нерухомості?

Якщо говорити про торговельну нерухомість, то у рітейлерів зараз великі проблеми. Тому що вони вклали гроші у товар, який не можуть реалізувати у зв’язку із карантином. Тому зараз рітейлери активно налаштовують онлайн-продажі. Але, на жаль, це поки невеликі обсяги. Тому для більшості рітейлерів це буде серйозний удар. Для лендлордів це також серйозна проблема. Тому що у них є кредитні зобов’язання, проблеми із банками і високі витрати на утримання закритих об’єктів і багато іншого. Тому зараз, звичайно ж, коронавірус впливає негативно на всіх.

Якщо говорити про офісну нерухомість, то до яких зрушень у цьому сегменті призведуть обмежувальні заходи й перехід багатьох компаній на віддалену роботу?

Якщо говорити про офісну нерухомість, то у зв’язку з налаштуванням віддалених способів роботи серед усіх компаній, ціна на оренду знизиться. Дистанційна робота для частини персоналу буде стандартною організацією для більшості із них і після завершення кризи. Це скоротить потребу в офісних площах. Багато компаній змушені будуть зараз відмовитися від своїх зобов’язань щодо офісних площ.

Відповідно, у зв’язку зі скороченням, із відсутністю завантаженості, вакантність офісних площ зросте. Це 100%. Частка вільних офісних площ збільшиться, а попит на офісні площі скоротиться.

Зараз більш ніж 100 000 кв. м офісних площ знаходяться в будівництві, це може призвести до кризи на ринку. Але і до більшої активності, тому що багато компаній будуть змінювати офіс більший на менший (сподіваюсь, що буде і навпаки) або шукати інший офіс.

На мою думку, зараз зросте попит на коворкінг. Коворкінг різних форматів: не тільки А-класу, але й будуть і дешевші пропозиції.

І ось тут саме може статися синергія торгових площ із офісними. Ще минулого року тенденція розташування коворкінгів не в офісних центрах, а в торгових центрах, стала очевидною у США. Навіть один зі світових лідерів WeWork вже мав близько десятка коворкінгів саме в торгових центрах. І це зовсім природньо. Адже які обов’язкові атрибути коворкінгу? Це кава, wi-fi, WC, громадське харчування. Усе це є в торгових центрах. До того ж, це ще шопінг, розваги і стоянки. Я впевнений, що саме цей напрям стане рятівним для тих торгових центрів, в яких будуть звільнятися площі. Створення коворкінгу там дозволить заповнити площі та суттєво збільшить аудиторію.

Як Ви оцінюєте норму закону про забезпечення додаткових соціально-економічних гарантій у зв’язку із розповсюдженням коронавірусної інфекції про можливість звільнення орендарів від орендної плати на період карантину? Наскільки масовим може бути її застосування?

Якщо орендарям можна не платити за оренду, то орендодавцям повинні дозволити не обслуговувати кредити й виконувати інші свої зобов’язання.

Піде на це багато хто, тому що рітейлери у кризовий період більш організовані і часто виступають одним фронтом, на відміну від лендлордів, які роз’єднані і схильні до паніки.

Кращий рецепт – зараз не бити глечики, платити експлуатаційні та комунальні, відсотки від обороту або компромісний фікс (багато рітейлерів обирають товар для онлайн торгівлі), а остаточно розбиратися після завершення карантину.

У цій ситуації “lose-lose” – втрачають усі. А хто постраждає більше, залежить від терміну заморозки.

Довідка про компанію. NAI Ukraine є українським представництвом мережі консалтингових компаній NAI Global, одного з найбільших глобальних брокерів, який представлений у 55 країнах. NAI Ukraine є брокером торгово-розважальних центрів , Lavina Mall, Oasis, Blockbuster Mall в Києві, займалася розробкою архітектурної концепції та консалтингом ТРЦ Rive Gaushe, Ocean Mall, торгово-офісного центру “Харківський” (всі – Київ), mixed-use проекту SportCity у Хмельницькому (включає житлову та офісну нерухомість і спортивний комплекс).

Гендиректор компанії Бойко є автором вихідних концепцій ТРЦ Ocean Plaza, Respublika Mall, Lavina Mall, Ocean Mall, Blockbuster Mall (всі – у Києві).

ДЖЕРЕЛО