Купівля квартири в будинку на етапі будівництва. Форвардний контракт

Відповідно до чинного законодавства та наявної практики, на первинному ринку купівлі нерухомості в Україні найбільш поширеними є договори про участь у фонді фінансування будівництва, інститути спільного інвестування, купівля-продаж цінних паперів та форвардні контракти, про які розповідаємо детальніше.  
 
Форвардні контракти набувають популярності на ринку, адже враховують світову практику, яка склалася на ринку нерухомості та цінних паперів. Про особливості купівлі квартири в новобудові через форвардні контракти та на що звернути увагу при цьому розповіли спеціалісти будівельно-девелоперської компанії LazurGroup.

ілюстрація: unsplash@hojipago
 

Для початку слід нагадати, що йдеться про купівлю квартири, яку лише будують. Право власності на таку квартиру покупець квартири зможе оформлювати лише після того, як будинок уже збудують, введують у експлуатацію та присвоять поштову адресу – тобто з’явиться реальна нерухомість. Тобто йдеться про угоди, де майно стане власністю покупця в майбутньому.

Що ж таке форвардний контракт

 
Форвардний контракт (одна з форм деривативу) – це двостороння  угода  за  стандартною формою,  що засвідчує  зобов’язання  сторін  придбати (продати) базовий актив у певний час та на визначених умовах у майбутньому. Базовим активом виступають майнові права на об’єкт нерухомості, який будують – квартиру чи нежитлові приміщення.
Таким чином, купуючи за форвардним контрактом базовий актив, покупець страхує себе від можливих негативних змін на ринку нерухомості у майбутньому, адже цей вид договорів фіксує усі права та обов’язки сторін, які вони реалізують у майбутньому, у тому числі вартість безпосередньо на момент укладання контракту.
 

Що конкретно отримує покупець

Законодавством встановлено, що форвардний контракт є різновидом фінансового інструменту (як і цінні папери). Укладаючи договір купівлі-продажу цінних паперів/фінансових інструментів, покупець набуває у власність форвардний контракт, базовим активом за яким і є майнові права на квартиру із загальними її характеристиками та описом. Іншими словами, форвардний контракт з відповідним актом про його передачу покупцю є підставою для набуття останнім майнових прав на квартиру.
Варто пам’ятати, що при будь-якому способі купівлі нерухомості в будинках, які перебувають на стадії будівництва, зареєструвати право власності на квартиру покупець зможе лише після прийняття збудованого будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси.
 

Із ким укладає угоду покупець

Відповідно до чинного законодавства, угоди щодо цінних паперів повинні укладати за участю або посередництвом торгівця цінними паперами.
У випадку з форвардним контрактом покупця залучають, уклавши договор із компанією управління активами, що є зареєстрованою юридичною особою, і веде професійну діяльність з управління активами на підставі ліцензії, виданої Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
 

Чи потрібно засвідчувати такий договір у нотаріуса

Стандартна  форма форвардних контрактів і порядок їх обігу встановлені законодавством. На даний час їх нотаріальне посвідчення не вимагається.
Зазвичай продаж/купівля форвардного контракту реєструється на товарній біржі, що є додатковою гарантією законності проведення операції для покупця.
 

Переваги інвестування на первинному ринку нерухомості

Придбання нерухомості через механізм форвардних контрактів як фінансових інструментів передбачає обов’язкову участь професійних учасників ринку цінних паперів, діяльність яких підлягає ліцензуванню та додатково контролюється державними інституціями.
Ще однією перевагою форвардного контракту є уникнення покупцем додаткових платежів: оскільки законодавство не передбачає обов’язкового нотаріального посвідчення таких угод, покупець звільняється від обов’язку сплати вартості нотаріальних послуг та  зборів (мита) до бюджету.
 
Окрім того, як уже зазначалося, покупець страхує себе від можливих негативних змін на ринку нерухомості у майбутньому, адже фіксує усі умови продажу базового активу на момент укладання угоди за сприятливої ситуації.
 

На що звернути увагу при підписанні угоди

Форвардний контракт, як згадувалося раніше, є різновидом деривативу і вимоги до його укладення передбачені Положенням про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів, затвердженим Постановою КМУ № 632.
Необхідно, щоб у форвардному контракті були дотримані істотні умови, а саме зазначено: назву та сторони контракту; базовий актив контракту та його характеристики (емітент, вид цінного паперу, номінальна вартість, термін обігу; вид валюти – для коштів; асортимент – для інших товарів); кількість базового активу; вартість контракту; ціна і термін виконання; порядок оплати базового активу; відповідальність сторін  у  разі  невиконання  чи неналежного виконання зобов’язань, встановлених контрактом; порядок розгляду спорів,  що виникають під час  укладення  та виконання контракту; адреси, підписи, печатки, реквізити банківських рахунків (для юридичних осіб) та  паспортні  дані  (для  фізичних  осіб)  сторін контракту.

ДЖЕРЕЛО

••••••••••••••••••••••••••••••••

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА     або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.

Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ