Під матрац або в роботу: як інвестувати в нерухомість

Як обрати об’єкт інвестицій і де найвигідніше вкладати в нерухомість

Про правила інвестування в нерухомість і варіанти, які доступні українському інвестору, розповів Mind керуючий партнер Capital Times Ерік Найман.

Минулого року моя дружина підійшла до мене з питанням-пропозицією: регулярно отримувати грошовий потік від пасивної інвестиції.

Ще з літа 2013-го я вважаю за краще інвестувати в США. Але це далеко, і запит був саме на пасивний дохід в Україні.

До кризи 2014–2015 років наша сім’я розміщувала депозити в українських банках, турбуючись лише про валютну структуру цих депозитів.

Це було порівняно безпечно: високі депозитні ставки; відсутність прибуткового податку; майже миттєва ліквідність (ви могли забрати свій вклад з банку будь-якого моменту незалежно від терміну депозиту); НБУ ще не оголосив про банківську чистку. Все було за цей вид пасивних інвестицій.

Однак зараз всі ці переваги зійшли нанівець. Хіба що в гривні поки все ще можна отримувати високий дохід, щоправда, одночасно беручи на себе ризики її девальвації.

Про вибір об’єкта нерухомості

Отже, дружина поставила питання, і ми почали рахувати:

  • сума інвестицій для початку була обмежена купівлею одно-/двокімнатної квартири в Києві;
  • зв’язуватися з комерційною нерухомістю дружина не захотіла, хоча часто найвигіднішу прибутковість можна отримати від здавання в оренду магазину або кафе біля будинку або ж аптеки;
  • я порахував, який дохід теоретично можна отримати від приросту ціни київської квартири, якщо в Україні все буде добре (мої розрахунки дали приріст цін на 50% за період з 2019 до 2024 року за сприятливих умов);
  • я задав дружині орієнтир орендної прибутковості, не менше якої потрібно отримати від об’єкта інвестиції (10–12% річних);
  • дружина провела дослідження, де і які квартири стабільніше за все здавати, хто будуть потенційні орендарі та які ставки оренди в цих місцях і на ці квартири зараз діють (вийшло близько 13 000–15 000 грн на місяць за об’єкт);
  • я порахував максимально можливу ціну за квартиру, яка дала б 10–12% річних при 13 000–15 000 грн щомісячної оренди і з 80%-вим завантаженням. До слова, останній показник дуже важливий при оренді нерухомості.

Купівля квартири на «первинці» відразу відпала, бо майже всі об’єкти після прораховування давали в кращому випадку 6% річних через великі площі новобудов. Але ж орендар платить не за квадратні метри, а за кількість ліжкомісць.

При дуже активних пошуках за заданими параметрами дружині вдалося купити одну квартиру, яка дає 11,5% річних. І потім відразу була проведена спроба знайти другу подібну квартиру. Але знайти вдалося лише об’єкт з прибутковістю 10% річних, а до цього часу курс гривні впав до 24 грн/$1 з відповідним зростанням валютного ризику. Тому на сьогодні пошук пішов у пасивну фазу.

Що впливає на ціни

Знайти хороший об’єкт нерухомості не так-то й просто. Потрібно бути постійно на ринку покупців і ловити хороші ціни. Адже в кінцевому підсумку успішна оренда багато в чому залежить від суми інвестиції. Це перше, на що ми можемо вплинути.

Отже, що дружина зараз має за фактом. Хороший дохід на рівні 11,5% річних. Але в гривні (!) – адже ставки оренди квартир у Києві в переважній більшості прив’язані до гривні. Альтернативою могли б стати гривневі ОВДП – дохідність була б набагато вище. Але у облігацій немає потенціалу в зростанні ціни. І тут на руку Києву грає не тільки ситуація в економіці України, але і демографічний приріст населення столиці.

До слова, два головні чинники, які впливають на динаміку цін на житлову нерухомість:

  1. Доходи населення – чим вони вищі, тим більше людей здатні платити високу оренду. Відповідно, тим вище ціни на житло.
  2. Демографія – чим швидше приріст населення, тим вище попит на житло і зростання цін.

Правда, потрібно ще враховувати темпи будівництва.

Рекордні темпи житлового будівництва в Києві стримують зростання цін на квартири.

Як інвестувати в українську та іноземну нерухомість

У багатьох країнах додатковим фактором виступає інвестиційний попит – і в першу чергу це Кіпр зі своєю паспортною програмою, а також Ванкувер, Торонто і Сідней, в яких активна скупка житла китайцями накрутила ціни на нього до небес.

Для величезного числа людей нерухомість є важливим класом активів. Наприклад, у населення США нерухомість складає третину їхніх активів, а у багатих європейців – чверть. Більшість людей взагалі чи не головним своїм пенсійним активом вважають нерухомість, яку вони зуміли накопичити до старості.

У такому ставленні до нерухомості є щось давнє, закладене в нас усіма попередніми поколіннями. Йдеться, звичайно ж, про житлову нерухомість. Адже всі ми повинні десь жити. І це питання не тільки комфорту, але і елементарної безпеки.

Оскільки не всім доступно придбання нерухомості та не всі планують жити в даному місці, то виник ринок оренди житла, який дає прибуток власникам такої нерухомості.

Останнім часом до житла як бізнесу додалися інші види комерційної нерухомості: офіси, склади, промислові об’єкти, готелі та мотелі, торгові центри та магазини, лікарні та хоспіси, сільгоспземля і навіть телекомунікаційні вишки. І в це все легко інвестувати. Причому найчастіше від сотні доларів (не тисяч!) і навіть менше.

Для нас у стратегіях HUG’S та інвестиційних портфелях Capital Times нерухомість також є одним з трьох ключових класів активів. І це не теоретичне питання, а практично важливе.

Інвестувати в нерухомість можна трьома основними способами:

  • пряма купівля на себе або свою юрособу;
  • купівля частки в непублічному фонді або трасті;
  • купівля частки в публічному фонді або трасті.

Про траст ми тут говоримо тільки тому, що це найбільш популярна і звичайна форма інвестування в нерухомість у США, навіть якщо йдеться про особисті інвестиції. Європейці більше довіряють непублічним фондам.

Щодо витрат на інвестування

При цьому важливо порівнювати витрати і на утримання, і на управління цією нерухомістю. Тобто скільки реально чистими ви зароблятимете.

Окремо потрібно враховувати, наскільки добре ви керуєте ризиками володіння нерухомістю – починаючи від гарантії збереження власності та закінчуючи управлінням ризиками слабкого завантаження, стихійних лих, збройних конфліктів, нечистоплотних орендарів і т. д.

Якщо ви не розумієте всіх ризиків, пов’язаних з володінням нерухомістю і отриманням доходів від неї, або розумієте всі ризики, але не розумієте, як їх можна зменшити до адекватно низького рівня, то вам варто інвестувати тільки в публічні фонди і трасти.

Так, за це доведеться трохи заплатити керуючим такими фондами/трастами. Але зазвичай краще трохи заплатити, ніж ризикувати втратою значної частини доходів або навіть усього активу. У кожного фонду своя плата за управління, до якої входять і зміст, і страхування, і інші витрати.

Тільки якщо ви впевнені, що контролюєте і мінімізуєте всі ризики, пов’язані з нерухомістю, то лише тоді вам може бути вигідніше пряма купівля нерухомості на себе або власну компанію.

В Україні ми часто рекомендуємо і самі використовуємо першу форму – пряме володіння нерухомістю. Винятком може стати ринок землі, що відкривається. У цьому випадку, можливо, більш ефективним буде купівля сільгоспземлі на інвестиційний фонд.

Якщо йдеться про закордонну нерухомість, то ми вважаємо за краще приватні або публічні фонди/трасти. Приватні фонди/трасти годяться нашим клієнтам, які оперують десяткам мільйонів доларів. А якщо таких грошей у людини немає, то ми пропонуємо (і самі інвестуємо) у публічні фонди/трасти.

ДЖЕРЕЛО

••••••••••••••••••••••••••••••••

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА     або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.

Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ