Що треба знати будівельникам з нової практики Верховного Суду
Не зважаючи на складну економічну ситуацію в Україні, у великих містах здійснюється будівництво чималої кількості багатоповерхової та іншої великої та складної нерухомості, як житлової так і нежитлової (яка відноситься до класу наслідків будівель і споруд СС2, СС3), не говорячи вже про невеликі будівлі та споруди (що відносяться до класу наслідків СС1).
Разом з тим, усі хто працює в будівельній сфері добре знають про перепони в отриманні дозвільних документів на будівництво і безпідставні перевірки органів Державної архітектурно-будівельної інспекції України (надалі – ДАБІ), які перешкоджають роботі інвесторів, замовників та підрядників.
Тож не дивно, що спори пов’язані з містобудуванням є однією з найрозповсюдженіших категорій спорів у адміністративному судочинстві. У зв’язку з чим ділимось корисною судовою практикою Верховного Суду у спорах з ДАБІ та з іншими органами влади у вказаній категорії справ, яку ми успішно використовуємо надаючи правничу допомогу нашим клієнтам та яка стане вам у нагоді у випадку необхідності захисту своїх прав у відносинах з ДАБІ, органами місцевого самоврядування тощо, пов’язаних зі сферою містобудування.
Проведення перевірок
Щодо належної процедури перевірок слід мати на увазі позицію висловлену Верховним Судом зокрема, у постановах від 19 червня 2018 року у справі №810/3517/17, від 22 жовтня 2018 року у справі № 153/876/17, у якій коротко виписано основні етапи та послідовність проведення перевірок: «державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у формі планових і позапланових перевірок, за його результатами посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки, а у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акта перевірки, складається протокол разом з приписом про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Перевірка проводиться у присутності суб`єкта містобудівної діяльності або його представника. При цьому, копії акта перевірки та припису мають бути вручені суб`єкту містобудівної діяльності, а у разі відмови останніх від їх отримання, у відповідних документах робиться відмітка про відмову від підпису та надсилаються рекомендованим листом з повідомленням».
Слід зазначити, що існують випадки перевірки органами державного архітектурно-будівельного контролю об’єктів, які вже введені в експлуатацію та право власності на які зареєстровано у встановленому законом порядку.
З приводу таких перевірок Верховний Суд висловився у своїх постановах від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, зокрема зазначивши, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, та виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення. А відтак, не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об`єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю.
Крім того, не підлягають задоволенню позовні вимоги про скасування реєстрації Декларації про готовність об`єкта до експлуатації навіть у випадку встановлення перевіркою, що відомості зазначені у відповідній декларації не відповідають дійсності, оскільки після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання. Про це йдеться у постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18.
Стосовно випадків недопуску посадових осіб ДАБІ до проведення перевірки, слід зазначити наступне.
У своїй постанові від 18 квітня 2019 року у справі №809/4316/15 Верховний Суд зазначив, що обов’язок посадових осіб при здійсненні державного архітектурно-будівельного контролю пред’явити службове посвідчення та направлення для проведення позапланової перевірки, як однієї з умов для його здійснення, кореспондується з обов’язком суб’єкта містобудування допустити посадових осіб до її проведення.
У результаті такого недопуску посадовими особами ДАБІ буде складено відповідний акт, а також протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності, та у подальшому замовника будівництва буде притягнуто до адміністртивної відповідальності.
Будівництво на підставі будівельного паспорта
У випадку проведення будівельних робіт на підставі будівельного паспорта (який, нагадаю, видається для будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку тощо не вище двох поверхів (без урахування мансардного) з площею до 500 (донедавна 300) квадратних метрів) досить часто виникають спори з ДАБІ щодо того, чи є об’єкт будівництва таким, який може будуватися на підставі будівельного паспорта.
Так, у постанові Верховного Суду від 18 жовтня 2018 року у справі № 823/1004/18 зроблено висновок, що чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством допускалася видача будівельного паспорту на будівництво садибних (котеджних) житлових будинків, дачних та садових будинків загальною площею до 300 кв. м з числом надземних поверхів не більше двох, в тому числі з господарськими будівлями та спорудами, індивідуальними гаражами в межах відведення земельних ділянок без зміни цільового та функціонального призначення, що визначається будівельним паспортом земельної ділянки. Визначальною та основною умовою отримання будівельного паспорту на таке будівництво є те, що об`єкт повинен відповідати вимогам пункту 2.1 Порядку № 103.
Крім того, у постанові Верховного Суду від 30 січня 2018 року у справі № 405/10324/14-а зазначено, що при вирішенні питання про видачу будівельного паспорту, крім відповідності намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації, перевірці підлягає ще і відповідність намірів вимогам державних будівельних норм, стандартів і правил, зокрема, ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень».
Щодо питання, які приміщення враховуються у допустимі 500 кв. м. (донедавна – 300 кв.м.), корисною є позиція Верховного Суду висловлена у постанові від 10 липня 2019 року у справі №521/17659/17:
«Так, відповідно до пункту В5 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» додатку В, який визначає, зокрема, правила підрахунку площі житлових будинків, площу житлового будинку визначають як суму площ поверхів будинку, виміряних у межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ балконів і лоджій. Площа сходових кліток, ліфтових та інших шахт включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху. Площа горищ і технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається.
Згідно з визначеннями, що містяться у додатку Б ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», поверх підвальний (перший підземний поверх) – поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення. Приміщення технічні – приміщення для розміщення обладнання теплових вузлів, бойлерних, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок тощо.
Зі змісту вказаних будівельних норм слідує, що площа підвального поверху, у тому числі того, що належить до технічного приміщення (його відрізняє використання з метою розміщення технічного обладнання), не включається для обчислення площі житлового будинку».
Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту
Статтею 40 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” встановлено обов`язок замовника будівництва взяти пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який реалізується шляхом укладення відповідного договору в порядку, визначеному Законом та деталізованому актом органу місцевого самоврядування, такий договір має бути укладений в обов`язковому порядку в межах строку, встановленого ч. 9 ст. 40 Закону, а неукладення цього договору свідчить про недотримання вимог законодавства і має наслідком порушення прав та інтересів відповідної територіальної громади.
У випадку не укладення такого договору замовником будівництва орган місцевого самоврядування звертається до суду та стягує збитки у формі упущеної вигоди.
У вказаних правовідносинах слід мати на увазі позицію викладену у постанові Верховного Суду від 23.04.2019 у справі №904/914/18 згідно з якою аналіз положень частин 2, 3, 9 ст. 40 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” дає підстави для висновку, що обов`язок ініціювати укладення договору про пайову участь покладено саме на замовника будівництва, оскільки цей обов`язок пов`язаний зі зверненням замовника до органу місцевого самоврядування.
У питаннях визначення розміру пайової участі, корисною буде постанова Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 909/743/17 позиція у якій зводиться до того, що величина пайової участі замовника будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування, відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі, з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. У випадку ж якщо такий договір не укладався, органом місцевого самоврядування самостійно визначає величину пайової участі з використанням затвердженого показника опосередкованої вартості спорудження 1 м2 об`єкта будівництва у відповідному населеному пункті на момент складання проектів договорів про пайову участь.
Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за посиланням: ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.
Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ
Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за посиланням: ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ