Комерційна нерухомість у ЖК: тренд на відродження інвестиційної привабливості
Sorry, this entry is only available in Укр.
Які нові виклики для девелопера
Останні місяці 2024 та початок 2025 року наочно демонструють тенденцію до відновлення активного попиту на комерційні приміщення в сучасних житлових комплексах. Після турбулентного періоду попередніх років, коли бізнеси змушені були переглядати бюджети, а девелопери – знижувати орендні ставки, ситуація поступово стабілізується. Однак це не означає повернення до старих моделей – нова реальність диктує нові правила. Докладніше про них Mind розповів Ярослав Возняк, операційний директор Avalon.
Що змінилося в запитах інвесторів?
Наразі в західних регіонах країни комерційна нерухомість у ЖК демонструє помірне, але стабільне зростання вартості – як оренди, так і продажу. Цей процес триває вже другий рік, але останнім часом ситуація пожвавилася. Попри загальні економічні виклики, інфляційний тиск і війну, попит на комерційні площі в межах ЖК тримається на кількох ключових факторах:
- Повернення інвесторів. Багато інвесторів почали знову розглядати комерційні приміщення як захищеніший актив порівняно з банківськими депозитами та житловою нерухомістю для формування пасивного доходу на довготривалу перспективу.
- Попит на внутрішню інфраструктуру ЖК. Все більше покупців обирають житло у форматі «місто в місті» – наявність базових послуг: магазинів, кав’ярень, ресторанів, салонів краси, коворкінгів, медичних клінік і лабораторій у комфортній кроковій доступності від помешкання.
- Зростання вартості будівництва. Збільшення собівартості нового будівництва автоматично спричиняє зростання цін на нові комерційні площі, що також впливає на вторинний ринок.
Останніми роками основним мотивом інвестування в комерційні приміщення було бажання «припаркувати» гроші на ринку нерухомості з відкладеною перспективою прибутку, і комерційні приміщення були для цього оптимальним рішенням. Однак сьогодні покупці розуміють, що попит, а отже, потенційна прибутковість об’єкта залежать від низки характеристик, пов’язаних зі стилем життя мешканців ЖК, а також безпекою, наявністю резервного живлення, інклюзивністю тощо. Це своєю чергою змушує забудовників змінювати підходи до проєктування, реалізації та управління проєктом.
Які приміщення обирають найчастіше?
Найбільший попит мають комерційні приміщення площею до 100 кв. м. Це універсальний формат під невеликий бізнес на кшталт аптеки, кав’ярні, лабораторії, перукарні. Однак останнім часом помітно зростає інтерес до площ від 150 кв. м – це більш гнучкий формат для різних типів бізнесу, що має комфортний рівень входження (у межах $200–300 тис.) і гарні перспективи інвестиційної привабливості.
Щодо динаміки зростання ціни, то найпривабливішою є нерухомість у прохідних зонах, біля входів у ЖК і поруч із паркінгами. Відповідно завданням девелопера є не просто створення таких приміщень, а формування передумов для них ще на етапі проєктування.
Крім того, все більше девелоперів утримують комерційні приміщення від продажу до введення будинку в експлуатацію. Це дає змогу не тільки реалізувати їх за вищою ціною, а й ретельно сформувати екосистему ЖК, наповнивши її бізнесами, які справді потрібні його мешканцям.
Які мотиви інвесторів?
У структурі попиту на комерційні приміщення в житлових комплексах превалюють два основних типи покупців: інвестори та операційний бізнес. Їхня мотивація, критерії вибору та подальша поведінка суттєво різняться.
Перші діють із мотивів зберегти та примножити наявні кошти. Вони шукають вигідні та швидкі угоди (переважно невеликі приміщення), які швидко здаються в оренду та генерують ринкові орендні ставки. Так само швидко ці приміщення можна надалі продати, якщо інвестор матиме таке бажання.
Другі – обирають приміщення під власні цільові потреби. Вони мають досить виважений запит на купівлю, проводять глибокий аналіз контингенту ЖК, локації, конкурентного поля. Такі клієнти працюють у рамках оренди з мережами інших бізнесів, шукають вигідні пропозиції по франшизі або створюють чи масштабують власний бізнес.
Як стейкхолдери комерційних площ у ЖК впливають на ринок?
На різних етапах реалізації проєкту та інтеграції бізнесів у структуру ЖК виникає боротьба за вплив між чотирма різними стейкхолдерами:
- Девелопер, як диригент цього процесу. Він має свої цілі: передусім створити цінність для мешканців, вплинути на вартість житла, продати комерційні приміщення за високою ціною та задовольнити інвестора, який придбав комерційну нерухомість.
- Інвестор, який прагне максимальної капіталізації свого приміщення, високих орендних ставок і довгого «життєвого циклу» договорів оренди.
- Мешканець, кінцевий споживач бізнесу в ЖК. Він хоче отримати комфортне життя та сервіси поруч з оселею. Але він вкрай нечасто підтримає ідею, коли бізнес генерує гостей, що не є його сусідами.
- Бізнес, безпосередньо розташований у приміщенні. Тут мотиви найпрозоріші – найдешевша ставка оренди та найбільший цільовий трафік.
Отже, на цьому перехресті інтересів і потрібно шукати золоту середину. Цікаво спостерігати як у процесі змінюється можливість впливу на ситуацію. Адже на етапі реалізації житлового комплексу, найвагоміше слово за девелопером. Але, як тільки будинок заселяється – найвагомішим стає голос мешканця.
Тому після введення в експлуатацію девелоперам потрібно більше уваги приділяти комплексним підходам управління нерухомістю. Щоб мати змогу впливу на ситуацію та неоціненний досвід на початку наступних проєктів.
Які нові виклики для девелопера?
Якщо раніше комерційні приміщення в ЖК розміщувалися за залишковим принципом, часто без урахування особливостей комерційних площ або взагалі в житлових приміщеннях на нижніх поверхах, то сьогодні концепція змінилася. У великих девелоперських компаніях з’явилися фахівці, які відповідають за інтеграцію комерційної інфраструктури на етапі проєктування. Це сприяло поширенню практики, коли бізнеси не просто «прилаштовуються» у готовий ЖК, а формують його екосистему ще під час створення концепції.
Як наслідок, по-перше, девелопери стали уважніше підходити до вибору бізнесів, які заселяться в їхніх ЖК. Це допомагає створювати комфортне середовище з потрібною інфраструктурою. По-друге, комерційні приміщення стали дорожчими, адже тепер це не просто квадратні метри, а частина екосистеми. По-третє, покупці стали досвідченішими – вони не просто інвестують у нерухомість, а стратегічно обирають об’єкти, які відповідатимуть реальним викликам майбутнього.
Одна з ключових умов успішного розвитку комерційної нерухомості в ЖК – це відповідність між тим, що хочуть бачити мешканці, і тим, що готовий запропонувати бізнес. Проте ця відповідність далеко не завжди виникає автоматично. Саме тому роль девелопера як медіатора між обома сторонами останніми роками суттєво зростає.