До чого може призвести висока активність на ринку нерухомості?

Будівництво в Україні зростає доволі стрімко. У першому півріччі 2017 року український будівельний ринок збільшився на 34% у порівнянні з тим же періодом 2016 року. Це помітно на прикладі столиці, де споруди нового житла зростають максимальними темпами з 2000-х років. Подібні темпи викликають побоювання: покупці просто не можуть «поглинути» пропозиції забудовників. Це загрожує черговою «бульбашкою», яка рано чи пізно лопне. Чого очікувати від ринку нерухомості та наскільки ситуація «вибухонебезпечна»?

За всіма ознаками, вибух «мильної бульбашки» на ринку нерухомості вже не за горами.

Сьогодні в Україні, зокрема у столиці, можна спостерігати величезну кількість будівництв. Деякі тільки починаються, деякі вже завершуються. Але, насправді, ми спостерігаємо класичний приклад невідповідності попиту і пропозиції.

Якщо говорити цифрами про проблематику, то ситуація виглядає на сьогодні так:

• в першому кварталі 2017 року вже введено в експлуатацію 295 700 м² житлової нерухомості, що у 2,5 рази більше у порівнянні з аналогічним періодом 2016 року;
• у 2017-у ще 30 компаній отримали дозвіл на будівництво в Києві;
• пропозиція перевищує попит у кілька разів: з початку року уклали всього 1 100 угод, за виставлених на продаж 21 000 об’єктів.
• в столиці більше 150 «проблемних» об’єктів, з яких близько 80 – незаконне будівництво.

Останній факт стосується, зокрема, схем, коли, наприклад, узгоджують одну кількість поверхів, але через судові рішення узаконюють надбудови. Тому що, як кажуть забудовники, так дешевше.

До чого це все може призвести?

Ті, хто собі дозволяють таке «схемне будівництво», створюють серйозні ризики для інвесторів. І, на жаль, люди купують в таких будинках квартири. Бо найчастіше саме ціна є найбільш мотивуючим фактором для прийняття рішення, а не безпека.

Ще одна проблема – забудовники починають економити на важливій інфраструктурі, щоб знизити вартість квадратного метра.

Є цілі райони, де не підводять систему каналізації до будинків. Там насосами виганяються продукти життєдіяльності в старі труби сусідніх масивів, не розраховані на таке навантаження. Якщо раптом зламається насос, то це буде колапс не для одного будинку, а для цілого густонаселеного району.

Отже, перевищення пропозиції над попитом також призводить до падіння ціни на житло. Таких низьких цін на нерухомість у столиці та області ніхто не пам’ятає вже давно. Це при тому, що столиця значно підвищила кількість платоспроможних людей за рахунок міграції людей зі східних регіонів України внаслідок військових дій.

Чому так?

Багато забудовників продовжують фінансувати будівництва за рахунок коштів, які вони отримують від продажу інших, своїх же, ще недобудованих об’єктів. Дрібні забудовники не мають достатньо коштів на будівництво проектів, що запускаються, і, побудувавши фундамент, починають продаж для фінансування будівництва. Очевидно, що тут є певна криза ліквідності. Іпотечні кредити покупцям поки недоступні, їхня вартість занадто висока. Забудовники також обмежені у використанні кредитних ресурсів, оскільки ті досить дорогі.

В таких умовах можна розраховувати тільки на платоспроможний попит, сформований заощадженнями громадян. Адже, як ми розуміємо, ті, хто забрали гроші з банківської системи і бояться зберігати гроші вдома, намагаються знайти альтернативу банківським заощадженням. І багато-хто користується такою можливістю як нерухомість. У забудовника в якийсь момент дійсно можуть закінчитися гроші. І якщо він не зможе перекредитуватися – процес може затягнутися надовго.

Якщо станеться навіть одне гучне банкрутство будь-якого із забудовників, то наслідки буде пожинати весь ринок. Просто через психологію людей. Люди будуть обережніше ставитися до вибору, купуючи квартири не просто в уже побудованих будинках, а у введених в експлуатацію. Відповідно, виникнуть фінансові проблеми у забудовників, які розраховували завершити об’єкти нерухомості за рахунок покупців.

Що може трапитися, якщо ігнорувати цю ситуацію?

• кілька банкрутств забудовників;
• тисячі постраждалих інвесторів, власників майнових прав у недобудовах;
• виток девальвації;
• заморожування будівельної галузі на кілька років;
• черговий колапс в економіці, ніби нам його не вистачало;

Що робити?

Уникнути вибуху «бульбашки» на ринку нерухомості можна лише за умови реалізації одночасно декількох рішень.

Перше. Навести порядок з видачею дозволу на будівництво. 

Друге. Необхідно виключити можливість роботи будівельних компаній без документів – їхні адреси та власники відомі – і ліквідувати всі незаконні споруди. Це явні факти корупції та нанесення шкоди громадянам, місту та державі.

Третє. Необхідно спростити механізм кредитування під житлову нерухомість. Зміна повинна створити умови під кредитування терміном до 20 років і ставкою кредиту в гривні не вище 10%-12% річних. 

Україна має досить велику кількість людей, які потребують поліпшення житлової площі. І, поки банки самі не хочуть ризикувати з іпотекою все через ті ж суди і складнощі з поверненням проблемних кредитів, виходом із ситуації могла би бути реалізація державної програми підтримки громадян у поліпшенні житлових умов – пільгове кредитування.

Крім зниження ризиків на ринку нерухомості, все це призвело б до зниження вартості грошей. А отже – до підвищення платоспроможного попиту. Але найголовніше – таке рішення стимулювало б зростання економіки. Адже скільки людей і компаній з різних секторів економіки задіяні в будівництві.

За оцінками Ukrainian Institute for the Future, додатковий обсяг інвестицій в економіку України від реалізації такої програми тільки протягом перших 2 років міг би скласти понад $2-3 млрд. Це додаткове стимулювання внутрішнього попиту, зростання ВВП на $6-8 млрд, створення більше 10 000 нових робочих місць, зростання соціальних стандартів

Таким чином, колапсу можна уникнути з очевидними вигодами для громадян та економіки, але питання «не на часі».

ДЖЕРЕЛО: https://minfin.com.ua/