ЖК Парк Арена

Назва проекту: ЖК Парк Арена
Адреса: м. Львів, вул. вул. Стрийська, 131, 121
Район: Львівська обл.
Забудовник: Bauhausen

Схеми фінансування

Договір купівлі-продажу майнових прав

Майнове право — це будь-які права на майно, відмінні від права власності. До майнових прав відносяться: права володіння, права розпорядження, права користування, специфічні права та права вимоги. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але засвідчує правомірність отримати право власності на нерухомість або інше майно в майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не прописаний в 4 статті закону «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво, але не заборонений. На основі договору покупець отримає майнові права, а коли будинок здадуть в експлуатацію та присвоять поштову адресу — права власності.

Додатковий ризик для покупця в тому, що на практиці акт прийому-передачі прав укладають з покупцем після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано.

Згідно ч. 2, ст. 656 Цивільного кодексу, форма договору купівлі-продажу майнових прав обов’язково повинна бути письмовою. А ось у нотаріуса такий договір можна не завіряти.

Особливості:

• інвестору не потрібно платити додаткові гроші третім особам за участь в реалізації проекту
• немає податкового навантаження
• держава не реєструє майнові права на квартиру — недобросовісний забудовник може влаштувати подвійний перепродаж
• ризик залучення коштів забудовником для будівництва до отримання дозвільної документації
• немає контролю грошових потоків з боку держави
• ризик можливості нецільового використання інвестицій

На що звернути увагу:

• На умови договору: момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі терміни завершення будівництва, порядок і підстави для розірвання договору та повернення коштів, права та обов’язки сторін та ін.
• На наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
• На репутацію суб’єктів будівництва;
• На досвід будівництва подібних об’єктів;
• На повноваження підписантів;
• На обмеження при підписанні договорів.

Договір про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ)

Договір про участь у фонді фінансування будівництва — законний спосіб залучення інвестицій, прописаний в ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) — це кошти, які передали управителю ФФБ. Управитель розпоряджатиметься коштами за правилами фонду або на умовах договорів про участь у ФФБ.

Найпоширеніший тип ФФБ — вид «А», де ціну будівництва об’єкта визначає забудовник. Забудовник бере на себе ризик, що грошей не вистачить на всі роботи, а також зобов’язується вчасно здати об’єкт, незалежно від обсягів фінансування.

Є також вид «Б», де ціну нерухомості визначать управитель ФФБ, який збирає гроші на будівництво. Вид «Б» дорожчий, складніший в реалізації та не вигідний забудовникам в Україні.

Фонди створюють, щоб будувати нерухомість за рахунок фізичних та юридичних осіб. Довірителі ФФБ отримують нерухомість у власність після введення об’єкта в експлуатацію.

Забудовник зобов’язаний зареєструвати на інвестора право власності на квартиру за свій рахунок після введення об’єкта в експлуатацію, присвоєння поштової адреси та виконання довірителем обов’язків за договором.

Особливості:

• чітке законодавче врегулювання;
• мінімальний ризик подвійних продажів об’єкта;
• відсутність оподаткування при укладенні договору участі у ФФБ;
• контроль над учасниками будівництва та цільовим використанням коштів з боку управителя ФФБ та Нацкомфінпослуг;
• без зареєстрованого дозволу про початок виконання будівельних робіт не можна створити ФФБ та залучати гроші вкладників;
• фонд — це рахунок в банку. Якщо управитель не впорався або збанкрутував, то гроші інвесторів залишаються на рахунках і їх можна передати іншому управителю;
• законодавством передбачена можливість заміни забудовника або управителя у разі виникнення проблем з будівництвом;
  є ризик, що забудовник створить «кишенькового» управителя фонду;
• простій людині складно розібратися в схемах залучення коштів;
• необхідність сплати винагороди управителю;
• неможливо швидко повернути кошти в разі розірвання договору;
• поточну ціну об’єкта будівництва визначає забудовник самостійно.

На що звернути увагу:

• На репутацію управителя ФФБ. Переконайтеся, що компанії не пов’язані між собою;
• На досвід управителя по фінансуванню об’єктів;
• На наявність відповідної ліцензії в управителя;
• На наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво;
• На умови договору. В основному, максимально захищені права забудовника і управителя, але не інвестора. Тому необхідно уважно вивчити договір і внести відповідні зміни;
• Управитель зобов’язаний мати статутний фонд не менше 1 000 000 € (в гривневому еквіваленті).