Чого чекати ринку нерухомості при курсі долара у 30 гривень?

В Україні найдорожчі ціни на трикімнатні квартири, хоча вартість на житло істотно відрізняється в залежності від регіону. Які ціни на нерухомості в Україні зараз і чого очікувати про рості долара?

Станом на сьогодні найдорожчі “трійки” в новобудовах Києва – $80 тисяч, в Дніпрі – $35 тисяч, а ось найдешевше житло можна купити в Черкасах – всього за $25 тисяч. На Західній Україні найдорожче житло в нових будинках Львова – за $48 тисяч. Найдешевше трикімнатні квартири продаються в Ужгороді та Луцьку – $27 тисяч. На сході України найнижчі ціни відзначаються в Запоріжжі – $36 тисяч, а найдорожчі квартири в сучасних житлових комплексах Харкова – $45 тисяч. На півдні України найдешевші трикімнатні квартири в новобудовах Миколаєва і Херсона – по $28 тисяч, а найдорожчі – у Одесі – $60 тисяч. Якщо розглядати північну частину України, то покупка трикімнатної квартири в Сумах обійдеться всього $20 тисяч, а за “трійку” в новобудовах доведеться віддати $30 тисяч.

На що ж очікувати згодом при рості долара? Динаміка цін в різних сегментах різна: однокімнатні квартири трохи подорожчали, а дво- і трикімнатні – трохи впали в ціні. Позитивна динаміка зберігається в сегменті новобудов на вторинному ринку.

У гривневому еквіваленті ситуація інша – більший або менший ріст спостерігається майже у всіх сегментах. Це пов’язано з черговим подорожчанням долара. Гривня утримувала позиції протягом більшої частини року, але до кінця курс долара таки досяг закладеної в бюджеті на 2017 позначки в 27 гривень. Не виключено, що ринок нерухомості реагує зниженням цін саме на зростання курсу. Але в силу того, що ринок традиційно інертний, а курс росте повільно, зниження цін незначне.

До бюджету 2018 року закладено курс 30,1 грн за долар. Спробуємо розібратися, як це позначиться в ціні на нерухомість.

Ціни на вторинному ринку корелюють з курсом, але тільки в разі великих коливань. При зростанні курсу більш ніж на 10% протягом короткого проміжку часу середня ціна зазвичай коригується, але корекція завжди менше, ніж девальвація. Так, протягом 2014-2016 років (з січня 2014 по грудень 2016) гривня девальвувала на 70%, а середня ціна квадратного метра квартири, до прикладу, в столиці знизилася тільки на 36,9%. І хоча за три роки в ціні втратили всі сегменти, показники зниження ціни не співмірні. Панельні будинки радянської побудови і цегляні «хрущовки» за три роки подешевшали в середньому на 43% (42,4-43,5% залежно від типу будинку), а цегляні та монолітно-цегляні новобудови – тільки на 11%.

За останній рік девальвація гривні незначна: в порівнянні з аналогічним періодом минулого року на поточний момент долар коштує на 1,1% дорожче. Це пов’язано з тим, що на кінець 2016 року також ще припав пік зростання курсу, який почав спадати в січні – і до середини серпня долар поступово дешевшав. Восени розпочалося традиційне зростання, яке, цілком імовірно, знову зміниться зниженням курсу в січні 2018 року.

Ціни на квартири в порівнянні з аналогічним періодом 2016 року зросли на 12,9%. Причиною тому стало не зростання курсу валюти, а сегментація (розшарування) ринку і зміщення пропозиції в бік більш дорогих новобудов.

Виходячи з показників 2017 року і того, що зростання курсу в 2018 прогнозується на рівні 10%, можемо зробити висновок, що курс долара в 2018 році не зробить вирішального значення на вартість квартир вторинного ринку. Куди більший вплив надаватимуть такі фактори як співвідношення попиту і пропозиції, а також вік і стан того чи іншого будинку. Новобудови будуть і далі поступово дорожчати, а старі радянські будинки – падати в ціні. При цьому зростає кількість споруджуваних і введених в експлуатацію новобудов сприятиме збільшенню їхньої частки в загальній структурі пропозиції і зростання середньої ціни.

Ціни на первинному ринку корелюють з курсом валют безпосередньо – забудовники, так чи інакше, прив’язують вартість квадратного метра до долара. Однак зміна курсу на 10% за рік не зробить критичного впливу на вартість квартир. Куди більше на ціни впливатимуть попит, зміна ступеня готовності конкретного об’єкта і номінальною собівартості будівництва.

Відстежити попит на первинному ринку не представляється можливим через відсутність достовірних даних про укладені угоди та неможливості відстежити їх динаміку. Судити про попит ми можемо тільки побічно – за кількістю знижок і акційних пропозицій, а також стартів продажів в нових об’єктах. Більшість акцій забудовників в поточному місяці направлено на підвищення впізнаваності брендів, а не на стимулювання покупки за рахунок зниження ціни. Кількість нових об’єктів щомісяця зростає. На підставі цього можна припустити, що попит знаходиться на рівні, який забезпечує мінімальну рентабельність будівельних компаній.

Зміна цін у міру готовності об’єкта мало місце завжди. У 2017 році ми вже спостерігали цей процес. У популярних об’єктах, які добре продаються, вартість квадратного метра на старті продажу нової черги зазвичай була вища, ніж попередні. В окремих житлових комплексах мінімальна ціна квадратного метра виросла в межах 15-20%. Є новобудови, де мінімальна ціна не змінилася і навіть знизилася.

Прив’язку вартості квадратних метрів покупці квартир можуть відчути в декількох випадках. Перший – це значне зростання курсу протягом короткого періоду, що, судячи з прогнозів і загальній динаміці економічного розвитку, малоймовірно. Другий випадок – оформлення довгострокової розстрочки від забудовника. В умовах відсутності іпотеки розстрочка набуває все більшої популярності, а її період збільшується. У більшості випадків вартість метра при оформленні розстрочки прив’язується до курсу долара або до вартості, актуальної на дату кожної виплати. Для таких покупців вартість квартири буде рости, проте розмір виплат зазвичай прописується в договорі, і в усіх випадках, крім форс-мажорів, інвестори заздалегідь знають, скільки доведеться переплатити.

Нагадуємо, що ви можете слідкувати за новобудовами Львова на нашій Інтерактивній карті забудов .

 

ДЖЕРЕЛО: http://domik.ua/

Leave a Response