Нацкомісія попередила інвесторів в об’єкти нерухомості
Нацкомісія з цінних паперів та фондового ринку
висловила власне бачення на діяльність будівельного бізнесу та повідомляє про існування певних ризиків у покупців майнових прав на об’єкти житлового будівництва через купівлю форвардних контрактів. Про це йдеться у повідомленні комісії.
Що це означає
Базовим активом форвардних контрактів, в більшості випадків, є майнові права на житлове приміщення, яке стане об’єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку.
Через продаж покупцям форвардних контрактів забудовник оптимізує податки, оскільки згадані операції не є об’єктом оподаткування, відповідно до Податкового кодексу України.
Покупець, купуючи форвардний контракт (базовим активом якого є майнові права), набуває у власність майнові права, на підставі яких в подальшому має право отримати у власність житлове приміщення, приміром, квартиру.
Особливостями такої схеми продажу нерухомості на сьогодні є укладання низки договорів, а саме:
- Форвардний контракт, який укладається між забудовником та компанією з управління активами, що діє в інтересах інституту спільного інвестування на товарній біржі;
- Договір купівлі/продажу деривативу (форвардного контракту), який укладається між КУА і покупцем (фізичною особою);
- Договір купівлі/продажу майнових прав, який укладається між забудовником і покупцем-фізособою.
За цими договорами, сплата покупцем-фізособою коштів поділяється на дві частини, тобто спочатку він купує форвардний контракт і сплачує КУА, а потім – купує майнові права у забудовника.
Форвардний контракт та продаж майнових прав на об’єкти інвестування, який ще не був оплачений за рахунок коштів спільного інвестування, не може бути включений до активів ІСІ в розумінні Закону України «Про інститути спільного інвестування».
Відповідно, доходи, отримані від їх продажу, не вважаються коштами спільного інвестування.
Ризики придбання
Виникають наступні ризики при придбанні форвардних контрактів та майнових прав на житлові приміщення за участю КУА, а саме:
- неможливість повернення в повній мірі оплачених коштів (у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав), оскільки умови форвардного контракту виконано (контракт поставлений в термін). Тобто, покупець матиме можливість повернути лише кошти, сплачені за Договором купівлі/продажу майнових прав;
- ризик збільшення ціни на житлове приміщення, оскільки у разі невизнання форвардного контракту активом ІСІ з боку податкових органів можливе донарахування податків;
- відсутність спеціального законодавства щодо контролю за випуском та обігом форвардних контрактів на відміну від інших фінансових інструментів, зокрема, таких як облігації.
У зв’язку з відсутністю належного регулювання товарних бірж, ціноутворення щодо форвардних контрактів також може бути необ’єктивним.
Крім цього, покупець-фізособа, яка уклала форвардний контракт з КУА, є лише стороною за угодою, а не інвестором ІСІ, а отже у Комісії відсутні важелі впливу щодо захисту його прав.
І, наостанок, укладання більшості цих договорів здійснюється без участі професійних учасників фондового ринку. А це, в свою чергу, зменшує переговорну позицію покупця, й, відповідно, ступінь юридичного захисту його прав у контрактах.
«Щоб ухвалити зважене рішення щодо інвестування в об’єкти житла через форвардні контракти, покупці повинні враховувати всі ці ризики», — попередили в комісії.
ДЖЕРЕЛО: Мінфін
ДОДАТОК ДО ІНФОРМАЦІЇ:
20.02.2019 р. на офіційному веб-сайті Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку було оприлюднено повідомлення про існування ризиків у покупців майнових прав на об’єкти житлового будівництва через купівлю форвардних контрактів.
Українська асоціація інвестиційного бізнесу, яка об‘єднує компанії з управління активами інститутів спільного інвестування, висловлює занепокоєння з приводу зазначеного повідомлення, яке може призвести до безпідставного штучного провокування панічної поведінки інвесторів і дестабілізації національного ринку житлової нерухомості та економіки країни в цілому.
Будівельна галузь вважається драйвером економіки і має величезний потенціал та вплив на економіку країни. Механізм залучення фінансування на ринках нерухомості з використанням деривативів відповідає чинному національному законодавству та європейській практиці.
Метою діяльності компаній з управління активами інститутів спільного інвестування є отримання прибутку від проведення діяльності з управління активами інституційних інвесторів, забезпечення та реалізація за рахунок отриманого прибутку соціальних та економічних інтересів інвесторів цих фінансових установ.
Компанії з управління активами здійснюють управління активами інституту спільного інвестування на підставі Закону України «Про інститути спільного інвестування» та інших нормативно-правових актів з питань функціонування фондового ринку і їх діяльність спрямована на забезпечення залучення та ефективного розміщення фінансових ресурсів інвесторів у дозволені законодавством інструменти.
Законність залучення деривативів до складу активів, зокрема венчурних інститутів спільного інвестування, підтверджена роз‘ясненням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 31.07.2017р. № 09/03/14766.
Українська асоціація інвестиційного бізнесу закликає своїх членів та інвесторів інститутів спільного інвестування утриматись від завдання збитків ІСІ внаслідок невиправданої відмови від інвестування в цілком законні інструменти.
У той же час Асоціація підтверджує свою відкритість до діалогу з регуляторними органами, професійними об’єднаннями та суб’єктами інфраструктури з метою напрацювання юридично виваженої позиції щодо функціонування ринків окремих інвестиційних активів.
ДЖЕРЕЛО: УАІБ