Що робити, якщо будівництво зупинилось?

До того, що забудовники не вчасно виконують взяті на себе зобов’язання, багато інвесторів відносяться «з розумінням».  Але іноді забудовник, як то кажуть, переходить межу і зводить активність на будівництві до мінімуму, а то і зовсім залишає будмайданчик. 

Крок 1. В чому причина?
Як відомо, у всього є своя причина – і будівельний процес, а тим більше його зупинка, теж має свої причини. Тому перш, ніж робити які-небудь кроки, має сенс розібратися – а чому, власне, зупинилось будівництво?

ПЕРЕЛІК НЕЗАКОННИХ ЗАБУДОВ ТУТ

Якщо не брати до уваги системну кризу у всій галузі, то, як правило, “заморожування” будмайданчика може бути пов’язано з такими факторами:

• недолік фінансування;
• проблеми з землею або дозвільні документи;
• відсутність в забудовника намірів завершити будівництво.

Подивімось, які прямі і непрямі сигнали можуть свідчити про ту чи іншу причину

Отже, коли справа в нестачі фінансів у забудовника, то будівництво, як правило, «завмирає» ближче до фінішу. Активна фаза залучення нових інвесторів (і їхніх грошей) позаду, практично всі квартири, що будуються профінансовані, а значить грошовий потік, поточний на будівництво вичерпується. З цієї причини будівництво може зупинитися по безлічі причин: невірно збудований графік робіт і їх фінансування, ігнорування при плануванні інфляційної складової, проблеми з банком, фіскальними органами і т.д.

Якщо забудовник великий, якщо в його активі є інші проекти, то будівництво може сповільнитися, але не зупинитися. Адже в цьому випадку у нього є можливість «перенаправити» грошові потоки з одного об’єкта на інший – тобто, продовжувати будівництво старого об’єкта коштом інших проектів. Так, темп робіт істотно сповільнюється, але будмайданчик не “вмирає». Так, через деякий час постане питання фінансування новіших проектів, але коли це ще буде … Інша справа, якщо забудовник працює всього над одним проектом, який і стикається з браком фінансування. Додаткових коштів в цьому випадку взяти ніде … 

Інша річ – проблеми документального характеру, з ними може зіткнутися будь-який проект. Так, будівництво може зупинитися через анулювання ліцензії генпідрядника, через скасування Дозволу на будівництво, через розірвання договору оренди землі, через скасування рішення про користування землею тощо В принципі, будь-яка з цих причин може зупинити будівництво. Але, найчастіше, забудовник оскаржує подібні рішення, анулювання та розірвання договорів в судовому порядку, не зупиняючи будівельний процес. Так, це не дуже вписується в поняття «правове поле» – але реалії саме такі. Але коли через судові позови будівництво зупиняється, то це може бути непрямим показником того, що справа зайшла вже дуже далеко. І перспективи вирішення даної ситуації – вельми туманні. Хоча, звичайно, і не безнадійні.

А ось третя причина – відсутність у забудовника наміри завершити будівництво і в цьому випадку перспективи відновлення будівництва вкрай малоймовірні.

Крок 2. Дивимося в майбутнє
Звичайно, однозначну відповідь на питання «що буде далі?» отримати навряд чи вдасться. Але проаналізувати перспективи зупинилася будівництва буде не зайвим. Особливо, якщо забудовник готовий йти на контакт з інвесторами.

Так, якщо справа в нестачі фінансування, то вивести проект зі ступору допоможуть додаткові фінансові вливання. Це може бути як зміна проекту в частині збільшення площі житлової нерухомості (правда, це потягне за собою додаткові витрати на внесення необхідних коригувань у проектну та дозвільну документацію), так і посилення фінансового потоку коштом вже чинних інвесторів. Якщо забудовник чесно говорить про те, що «грошей немає», а вартість решти робіт становить стільки-то, термін виконання цих робіт – такий-то, то інвестори можуть нехай і не з захопленням, але з розумінням поставитися до необхідності додатково розщедритися заради закінчення будівництва.

У другому випадку (при проблемах з дозвільної та земельної документації) інвестору важливо зрозуміти, які перспективи забудовника в судових позовах. Ну і наскільки вони «підкосять» його з фінансової точки зору – судитися нині задоволення недешеве. Розібратися тут допоможе грамотний незалежний юрист, який не тільки зможе оцінити поточний стан справ, а й спрогнозувати можливий розвиток подій, і навіть дати ділову рекомендацію інвестору щодо подальшої співпраці з цим забудовником.

У третьому випадку – коли інвестору стає ясно, що забудовник не збирається виконувати взяті на себе зобов’язання – допомога юриста теж зайвою не буде. Він може допомогти інвестору розірвати договір із забудовником з мінімальними втратами.

Крок 3: Що робити?
Насправді, варіантів «що робити при зупинці будівництва» у інвестора не так вже й багато.

Перший – змиритися і чекати, щоб забудовник все ж виконає свої зобов’язання. Цей варіант найпростіший і не передбачає здійснення ніяких кроків. На цьому шляху від інвестора потрібні тільки терпіння і віра в краще. Цей варіант годиться при будь-яких причини зупинки будівництва і при самих туманні перспективи її відновлення.

Другий – скорегувати договір з урахуванням нових обставин. Цей варіант годиться в тому випадку, якщо забудовник готовий до діалогу з інвесторами, пояснює причини ситуації, що склалася і пропонує конструктивні варіанти щодо виходу з неї. Вірити чи забудовнику, чи сподіватися що у нього «в цей раз обов’язково вийде» – справа кожного. Але перед прийняттям такого рішення я рекомендую обов’язково оцінити ймовірність сприятливих і несприятливих розвитку подій, прорахувати можливі втрати і співвіднести їх з майбутнім прибутком.

Третій – розірвати відносини з забудовником і розірвати договір інвестування. Ну і спробувати відшкодувати збитки. Цей варіант найлогічніше застосовувати в тому випадку, якщо у інвестора немає довіри до забудовника, або можливі збитки від багаторічного очікування споруджуваної квартири перевищують майбутні доходи від неї. 

Розриваємо договір
Припинення відносин між забудовником та інвестором виражається в розірванні договору інвестування. В принципі, про те, на яких умовах і з яких причин може статися дане дійство чітко обмовляється в самому договорі. І цьому, як правило, присвячують цілий розділ документа, яка так і називається: «Дострокове припинення договору та відповідальність сторін» або «Інші умови». 

Отже, прийнявши рішення про розірвання договору до його виконання забудовником, інвестору насамперед потрібно повідомити про свій намір іншу сторону. Природно, в письмовій формі. Зробити це можна поштою – рекомендованим або цінним листом з повідомленням про вручення. А можна і особисто – і в цьому випадку треба простежити, що лист забудовником зареєстровано і йому присвоєно вхідний номер. А підтвердити факт отримання допоможе копія «петиції» про розірвання договору, на якій представник забудовника повинен поставити відмітку про отримання. Зверну увагу, що на такій позначці обов’язково вказується дата отримання листа та прізвище співробітника, який прийняв документ.

Як правило, після розірвання договору, гроші інвестору повертаються протягом 3-6 місяців – але термін повернення коштів може бути і іншим. 

Ще нюанс – якщо договір розривається з ініціативи інвестора, то забудовник, як правило, передбачає для такого «ненадійного партнера» штрафні санкції. В середньому розмір «штрафу» становить 5-10% від виплаченої суми. А ось якщо договір розривається інвестором через невиконання забудовником взятих на себе зобов’язань (наприклад, через порушення зазначених в договорі термінів будівництва об’єкта), то, як правило, в даному випадку штрафні санкції для інвестора не передбачаються. Але цей пункт обов’язково повинен бути прописаний в договорі.

Якщо після закінчення обумовленого в договорі терміну, гроші інвестору так і не були повернуті, наступним логічним кроком буде звернення до суду. І в даному випадку інвестор може висувати забудовнику вимоги не тільки виплатити належні йому кошти, але і компенсувати судові витрати, заплатити за користування чужими грошима (ця компенсація розраховується виходячи з терміну прострочення повернення коштів), і навіть відшкодувати збитки (наприклад, лікування нервового зриву або депресії від ситуації, що склалася) і компенсувати моральну шкоду.

Відразу скажу, що судові тяжби, в тому числі і з забудовником – справа нешвидка, витратна і складно прогнозоване. Правда, підстрахувати свої інтереси і простимулювати забудовника не затягувати судові розгляди, можна шляхом накладення арешту на майно відповідача в розмірі позовної суми. Звичайно, якщо справа дійшла до цього етапу, то до нього бажано залучити грамотного адвоката, який зможе представляти ваші інтереси в суді.

Також зазначу, що приймати рішення про розірвання договору або про початок судового позову з забудовником бажано швидко – адже якщо процес відтоку інвесторів прийме лавиноподібний характер, то навіть рішення суду на вашу користь не гарантує повернення ваших коштів.

P.S. Інвестиція, в тому числі і інвестиція в нерухомість, що будується – це завжди ризик. Тому при виборі об’єкта інвестування має сенс спробувати ці ризики мінімізувати. Переконатися, що у забудовника є вся необхідна дозвільна документація, а його репутація не підмочена довгобудами або недобудовами. Крім того, вступаючи у фінансові відносини з забудовником потрібно дуже уважно вивчити договір. І чітко розуміти, на що ви погоджуєтеся і на що зможете розраховувати при несприятливому розвитку подій.

ДЖЕРЕЛО: https://gdevkievezhithorosho.com