Ситуація на ринку нерухомості у році, що минає

У січні-вересні забудовники здали на 38% менше житла в порівнянні з трьома кварталами минулого року. Кількість нових будівництв скорочується.
Український ринок нерухомості показує не найкращі результати роботи. За дев’ять місяців обсяг введеного в експлуатацію житла в Україні скоротився на 36%, в Києві – на 45%, а в Київській області – на 33%, йдеться у Звіті про фінансову стабільність НБУ. Дані Державної служби статистики трохи відрізняються, але теж свідчать про падіння ринку.

Зниження обсягів будівництва пов’язано з високими результатами минулого року, а також відходом з ринку невеликих компаній.
РИНОК СТАБІЛІЗУВАВСЯ
Головна причина – нетипово висока база порівняння, йдеться в звіті НБУ. Минулий рік виявився для ринку нерухомості рекордним. За перші три квартали 2017 року було введено в експлуатацію удвічі більше квартир в порівнянні з січнем-вереснем 2016 року.

НБУ пояснює це тим, що в 2017-му в Києві діяла знижена ставка пайової участі (діяла 50% знижка) і змінювалася процедура отримання дозвільної документації (з 10 червня 2017 року змінилася класифікація новобудов і вимоги до отримання дозволів на їх будівництво). Це стимулювало забудовників швидше здавати об’єкти.

Забудовники частково згодні з таким поясненням. “Перший фактор, безумовно, частково вплинув на ринок і спонукав девелоперів не затягувати з термінами. А ось другий на обсяги введення вплинути не міг, так як в основному позначився на нових об’єктах, які будуть вводитися тільки через пару років”, – говорить прес- секретар корпорації Укрбуд Гліб Шемовнев.

На його думку, на рекордні показники 2017-го найбільше вплинув будівельний бум, який виник на тлі фінансової нестабільності в 2014 році. Гривня почала різко девальвувати, українці вкладали свої накопичення в національній валюті в будівництво, щоб убезпечити їх від знецінення.

Попит породив пропозицію і девелопери почали активно братися за нові проекти, каже Шемовнев. “Середній термін будівництва багатоквартирного будинку становить 2-3 роки, так що саме на 2017-й припала левова частка початих тоді проектів, що і забезпечило рекордні обсяги”, – пояснює він.

Ще одна особливість, яку помітили в НБУ: Київ і область втрачають свої позиції. У січні-вересні на столичний регіон довелося 38% в загальному обсязі введеного в експлуатацію житла. За аналогічний період минулого року – 41%.

Також скорочується частка однокімнатних квартир і збільшується число трикімнатних. Ринок перенасичений пропозиціями, особливо в економ-класі, пояснює керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко. “Зараз на одного потенційного покупця квартири в економ-класі доводиться до 50 варіантів”, – говорить він.

ЗАБУДОВНИИ ЙДУТЬ
Будівництво стає привабливим бізнесом тільки для великих системних компаній, розповідає співзасновник проектного бюро Архиматика Дмитро Васильєв. “Кількість новачків, які хотіли спробувати свої сили в будівництві житла в порівнянні з 2015-2016 роками скоротилося на 20%”, – розповідає він. Решта не витримали конкуренції.

У вересні ціни на будівельно-монтажні роботи виросли на 23,3% в порівнянні з вереснем минулого року, говориться в Звіті. Забудовники за той же період підвищили ціни не більше ніж на 10%. Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ з 1 жовтня встановило оціночну собівартість будівництва квадратного метра житла на рівні 11 849 грн, що на 10,2% вище в порівнянні з аналогічним місяцем минулого року.

“Підвищення собівартості будівництва житла та вимог до його якості після введення нових Державних будівельних норм чинитиме тиск на собівартість будівництва забудовників”, – відзначають автори Звіту про фінстабільності.

Що буде відбуватися з ринком далі? Пропозиція буде знижуватися, прогнозують в НБУ. Кількість виданих дозволів на будівництво в січні-вересні скоротилося на 85% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Учасники ринку з цим погоджуються. Кількість нових житлових проектів скорочується, подтвеждает Васильєв. “Ринок насичений, маса пропозиції, в будівництві житлової нерухомості дуже конкурентне середовище. Відповідно, ті доходи або ті прибутки, які можна було отримувати ще кілька років тому, скоротилися в рази”, – говорив в недавньому інтерв’ю LIGA.net власник будівельної компанії Міськжитлобуд Денис Костржевський. Його компанія не планує розвивати нові проекти після завершення нинішнього – ЖК RiverStone.

Поточне зниження обсягів введення в експлуатацію – це не провал, а повернення до звичних для ринку столиці середніх показників, говорить Шемовнев. “А враховуючи, що нинішні обсяги забезпечені переважно проектами, розпочатими в 2015-16 році, можна очікувати, що в подальшому таких великих стрибків в динаміці вже не буде “, – прогнозує він.