10 порад від юриста, як купити квартиру в новобудові “з розумом”

За даними Державної архітектурно-будівельної інспекції України, торік майже 200 тисяч українських родин інвестували в будівництво житла та не отримали його. У Міністерстві розвитку громад та територій України навели статистику за жовтень минулого року, згідно з якою в Україні 150 об’єктів житлового будівництва вважають проблемними. У Львові з цим також є проблеми: навіть у мерії постійно оновлюють списки недобросовісних забудовників.

Щоб не стати ошуканим інвестором, необхідно виважено підійти до придбання нерухомості. Журналістка 032.ua поспілкувалася з адвокатом у сфері нерухомості – Володимиром Піцикевичем про те, як купити квартиру в новобудові “з розумом” і на що звернути увагу при покупці.

Володимир Піцикевич – Керуючий партнер адвокатського об’єднання «Amprolex», адвокат, к.ю.н., понад 10 років юридичної практики, забезпечив укладення більш ніж 100 договорів у сфері нерухомості на суму понад 200 млн. грн.

1. Документи які підтверджують право на земельну ділянку

У замовника будівництва (забудовника) обов’язково повинний бути чинний документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію (право забудови земельної ділянки). Якщо у забудовника такого документу немає, то будівництво є самочинним.

2. Цільове призначення земельної ділянки

Забудова земельної ділянки повинна здійснюється в межах її цільового призначення. Якщо коротко – це те, для чого саме надавалась земельна ділянка. Наприклад, міська рада надала земельну ділянку в оренду для будівництва готелю, тож на ній уже не можна збудувати багатоквартирний будинок.

Ризики нецільового використання забудовником земельної ділянки можуть бути критичним і це питання потребує глибокого дослідження. Інвестори можуть проаналізувати містобудівну документацію, генеральний план населеного пункту, план зонування території, де вестимуть будівництво тощо.

3. Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки

Це той документ, який містить вимоги до майбутнього об’єкту будівництва – щодо, проектування і власне будівництва, поверховості забудови, відступів будинків і споруд від червоних ліній. Наприклад, якщо у містобудівних умовах та обмеженнях вказано про будівництво будинку висотою не більше ніж 24 м, то забудовник не має права споруджувати будинок висотою 32 м. В протилежному випадку є значний ризик неприйняття в експлуатацію будинку та знесення (демонтаж) поверхів, які перевищують допустиму висоту забудови.

4. Технічні умови

На ці документи при перевірці новобудови не часто звертають увагу. Однак вони важливі. Трапляються випадки, коли забудовник, не отримавши технічних умов щодо тепло-, електро-, газопостачання та водовідведення починає здійснювати спорудження будинку. А на підключення споруди до комунікацій (газу, світла, води) витрачається значна кількість коштів, і є ризик неправильно підрахованої собівартості будівництва. До того ж, будинок без підключених комунікацій – це просто коробка.

Відтак, наявність у забудовника технічних умов є певною окремою передумовою, що будинок все-таки збудують, підключать до комунікацій, а із сторони забудовника не буде невиправданої економії на якості будівельних матеріалів.

5. Експертиза проекту будівництва

Обов’язковій експертизі підлягають проекти будівництва будинків, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками. Водночас, якщо планується будівництво житлового будинку понад чотири поверхи, то такий проект не може бути віднесений до об’єктів із незначними наслідками (СС1) і він обов’язково підлягає експертизі.

Позитивний експертний висновок (звіт) щодо проекту будівництва житлового будинку підтверджує те, що даний проект будівництва відповідає, в тому числі вимогам до міцності, надійності та довговічності будинку.

6. Дозвіл на виконання будівельних робіт

Це той документ, який надає право на виконання будівельних робіт із будівництва житлового будинку, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками. Якщо планується будівництво житлового будинку понад чотири поверхи, то забудовник обов’язково повинен отримати дозвіл на виконання будівельних робіт.

7. Документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію будинку

Коли житловий будинок уже збудований, його мають прийняти в експлуатацію. Для цього органи державного архітектурно-будівельного контролю видають сертифікат, який підтверджує прийняття в експлуатацію будинку. Саме сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання до будинку води, газу, тепла, електроенергії тощо.

8. Перевірка договірно-правових умов та законності придбання квартири

Забудовники використовують різні договірні механізми для залучення коштів від покупців квартир, але завжди при цьому працюють у правовому полі. Зважаючи на це, доцільно перевірити договір, який пропонує укласти забудовник. Нерідко трапляються випадки, що для придбання квартири необхідно укласти не один, а декілька договорів. Усі їх потрібно вичитати й зрозуміти сутність запропонованих забудовником договорів. У випадку необхідності, доцільно у запропоновані договори внести правки, які б захищали та покращували правову позицію покупця.

9. Перевірка публічних відомостей

Із аналізу публічних реєстрів можна отримати цінну інформацію щодо забудовника, третіх осіб та земельної ділянки. Серед таких ресурсів слід виділити: Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань; Єдиний державний реєстр судових рішень; Єдиний реєстр боржників; Публічна кадастрова карта України; Реєстр дозвільних документів на офіційному веб-сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Відомості із цих джерел є цінними, адже забудовник не горить бажанням показувати покупцям свої слабкі місця, прогалини чи проблеми. Водночас максимальне зібрання інформації щодо будівництва будинку допоможе краще зрозуміти поточний стан справ та виважено інвестувати кошти у придбання квартири.

10. Залучіться підтримкою фахового юриста у сфері нерухомості

Як і у лікарів чи інших фахівців, у юристів є свої спеціалізації. Якщо правник практикує у сфері сімейного чи кримінального права, то він навряд чи зможе надати якісну правову допомогу при придбанні нерухомості. Тож варто обрати фахівця, який надає правову допомогу саме у сфері нерухомого майна.

ДЖЕРЕЛО

••••••••••••••••••••••••••••••••

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА     або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.

Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ