21/01/2021

Детальна аналітика ринку нерухомості Львова наприкінці 2020 року. Прогнози на 2021 рік від VN.COM.UA

4 560

Львів є великим та перспективним містом України. У нього вдале географічне розташування. Населений пункт перебуває недалеко від межі з Польщею, тому городянам простіше виїжджати в іншу країну для роботи або відпочинку. Також Львів оточений лісами та зеленими насадженнями, що позначається на екології. Близькість лісопосадок та лісів захищає місто від поганої погоди та перепадів температури.

Одне з найстарших українських поселень відоме багатою культурою. Це сприяє туристичній привабливості міста в очах місцевих та іноземних туристів. Сюди щорічно з’їжджаються тисячі іноземців, що мріють провести літню або зимову відпустку у львівській казці. Тут багато монастирів, церков, затишних вулиць з архітектурою початку ХХ століття, палаців та стародавніх площ. Ще місто відоме відмінно розвиненим ресторанним бізнесом. Інфраструктура представлена безліччю кафе, ресторанів та барів із незвичайною концепцією. Львів’яни та гості із задоволенням відправляються в гастротури найцікавішими закладами.

Перспективи, культурна та економічна складова приваблюють безліч українських інвесторів. Покупцям, яким до душі атмосфера стародавніх європейських міст, із задоволенням оформлюють тут нерухомість. Також не потрібно недооцінювати інтерес городян, які купують квартири на первинному та вторинному ринку. Однак у зв’язку з обставинами у світі, багато покупців задаються питанням, наскільки вигідно у 2021 році купувати львівські об’єкти.

Команда сайту vn.com.ua ретельно перевірила місцевий ринок нерухомості та сьогодні ділиться свіжою аналітикою. Фахівці оперують свіжими даними за листопад-грудень 2020 року. На основі статистики складений прогноз для інвесторів на 2021 рік. Плануєте купити власне житло найближчим часом або вкласти гроші у квартиру для здачі в оренду? Тоді спочатку варто дізнатися, що відбувається з нерухомостю у Львові. А також дізнатися щодо тенденцій ціноутворення, що намітилися наприкінці минулого року.

Пандемія COVID-19 і наслідки

Львів вважається розвиненим туристичним вузлом, так що під час карантину сильніше всього постраждала саме ця сфера. У період самоізоляції українці стали менше подорожувати, що знизило попит на квартири зі щодобовою та щомісячною орендою.

Частина людей не могла виїхати з міста через обмеження місцевої влади. Міста з великим числом постраждалих навесні 2020 року буквально відрізали від цивілізації. Вільно в’їжджати та виїжджати з деяких українських міст було заборонено. Як наслідок, власники орендних квадратних метрів отримували збитки. Ніхто не бронював житло на вихідні, але витрати залишалися.

Також у Львові велика кількість вищих навчальних закладів. У період першої хвилі коронавіруса в місті вчилося приблизно 100 тисяч студентів. Значна частина цих людей приїжджали з інших населених пунктів. Як тільки учні перейшли на дистанційну форму навчання, нетутешні відразу ж з’їхали з орендованої житлової площі. Ті орендодавці, які орієнтувалися на цю категорію орендарів, навесні минулого року втратили джерела постійного прибутку.

За даними львівських агентств нерухомості, у період карантину вартість оренди житла знизилася на 2-3 тисячі гривень та склала приблизно 5-6 тисяч. Найменше грошей втратили лише ті, хто володіє нерухомістю в популярних районах або престижних житлових комплексах.

Водночас у квітні 2020 року індекс середньої заробітної плати у Львівській області був найнижчим за рік. За офіційними даними Мінфіну, у цей період у регіоні розмір зарплатні склав 8 936 грн. Це на 14,3% менше, аніж у березні. Хоча в травні показник трохи підріс та в області в середньому отримували вже 9 177 грн, багато хто відклав ідею довгострокових інвестицій та дорогих покупок.

Усе перераховане природно вплинуло на львівський ринок нерухомості. За даними деяких консалтингових агентств, у квітні в нових житлових комплексах середня вартість 1 м2 впала до $568. Для порівняння: у лютому 2020 року цифра склала $1105. На вторинному ринку втрати за аналогічний період були не настільки помітні інвесторам. Ціна за квадратні метри знизилася всього на $22 – з $942 до $920.

Явно намічений у першій половині 2020 року тренд міг би стати передумовою великого падіння цін на старий та новий житловий фонд. Однак, як тільки режим самоізоляції в країні був послаблений, ситуація трохи змінилася. До цього паралізовані ринки почали потрохи рухатися.

Власники квартир, які злякалися обвалу вартості та продали «зайве» житло наприкінці літа, втратили гроші. Ближче до осені, зазвичай, інтерес орендарів до житлоплощі зріс, а інвестори знову почали вкладати гроші в нерухоме майно. Щоправда, ситуація на первинному та вторинному ринку була абсолютно різною.

Ситуація з новобудовами у Львові

Останні кілька років спостерігається зниження вартості квадратних метрів у новобудовах. Рієлтори та агентства вважають причиною такого спаду повернення трудових мігрантів додому з Європи.

За 5-10 років українці заробляють закордоном настільки багато, що купують ділянки або квартири в ЖК на етапі котловану. Плюс до всього, багато переїжджають із невеликих об’єктів у центрі та прилеглих районів у тихі частини міста. Через знижений попит на «центр» ціни на квадратні метри в цій частини міста періодично теж повзуть вниз.

Однак забудовники пропонують достатню кількість житлових комплексів для інвестування. Зараз, за інформацією vn.com.ua, у Львові продаж об’єктів здійснюється в 140 нових будівлях. Говорити щодо повної зупинки сфери не можна. Покупці продовжують обирати житло різної цінової категорії.

Розподіл багатоповерхівок (будинків):

економ – 12;
середній – 70;
бізнес – 42;
еліт –16.

Пандемія COVID-19 трохи скорегувала плани інвесторів. На початку весни львів’яни не квапилися з придбанням квартир. Вони очікували повторення ситуації 2007-2008 рр, коли у світі цінник на ЖК сильно впав. Багато чекали кінця літа в надії купити будинок зі значною знижкою.

Але нічого подібного не відбулося. Девелопери не бачили ніяких передумов для того, щоб вартість обвалилася навіть на 5-10%. Забудовники виявилися праві. Восени цифри відкотилися до колишнього рівня, квадратні метри здорожчали. Середнє значення у вересні досягло суми в $730 за метр. У жовтні ціни знову піднялися до $860 за квадрат.

Ближче до нового року ажіотаж серед інвесторів зник, вартість об’єктів вирівнялася. В останні місяці, за інформацією «Олімп Консалтинг», середня вартість м2 у Львові досягла відмітки у $638,5.

За пару місяців житлова площа здешевшала на 0,16% та у всіх районах цінники за квадратний метр знизилися приблизно на $1-2.

Середня ціна новобудови в грудні минулого року в різних районах (сума вказана за 1 м2):

Галицький – $791;
Залізничний – $536;
Личаківський – $751;
Сихівський – $541;
Франківський – $581;
Шевченківський – $631.

За минулі 9 місяців рієлтори відзначили одну закономірність – клієнти рідше інвестують у ЖК на етапі котловану. Люди бажають підписувати договір купівлі-продажу для багатоквартирних об’єктів, що вже збудовані.

Городяни так намагаються знизити ризики. Хоча у Львові досить спокійна ситуація з девелоперами, інвестори перестраховуються. Ще на рішення деяких львів’ян впливає бажання якнайменше платити за оренду квартира. Після інвестицій у будинок на етапі котловану до його введення в експлуатацію проходить 2-4 роки. Ситуація залежить від масштабності забудови. Уже готовий або комплекс, що перебуває на фінальній стадії будівництва, чекати не потрібно.

Не так багато львів’ян інвестують у новобудови, сподіваючись переуступити квартиру. У поточних умовах це небезпечний крок, невідомо чи повернеться вклад.

Зміни цінника на об’єкти з урахуванням кількості кімнат:

1к – ↓1%;
2к – ↓3%;
3к – ↓20%
4к – ↑5%.

Зараз клієнтів забудовників частіше цікавлять компактні варіанти для подальшої здачі в оренду та просторі приміщення. Останні теж або здаються в оренду декільком студентами, або купуються багатодітною родиною для постійного проживання. Середні за розмірами квартири трохи менше цінуються покупцями. Сильніше всього знецінилися трикімнатні квартири.

Найдоступніші ціни на об’єкти (суми в грн):

«Ріел Сіті» – від 440 000;
«Західна вежа» – від 575 000;
«Містечко Підзамче» – від 595 000;
R2 Residence – від 600 000.

Найдорожчі об’єкти (вартість у грн):

Клубний будинок «На Карманського» – від 4 180 000;
Kaiser – від 4 240 000;
Park Inn – від 4 490 000;
ЖК по вул. Рутковича, 11а – від 5 170 000;
ЖК по вул. Черемшини, 29 – від 8 480 000.

Як видно, найдоступніші варіанти пропонуються в Залізничному районі. Водночас найпрестижніші та дорогі будівлі перебувають у Галицькому та Личаківському районах.

Ситуація зі старим житлофондом у Львові

В умовах карантину та самоізоляції найбільшу вигоду отримують власники житла на вторинному ринку. За рік цінник за метр у побудованих ЖК знизився всього на $1. Однак у перерахуванні втрати є. У середині грудня 2019, згідно з архівом Мінфіну, $1000 рівнялася 23 490 гривень. Торік показник був вище – 27 759 гривень.

Сьогодні на вторинному ринку середня ціна за квадрат житлової площі становить $903. Різниця між первинною та вторинною нерухомістю становить практично $265. Однак цифри помітно варіюються з урахуванням району, планування та поточного стану об’єкта.

У престижних комплексах та історичній частині міста ціни можуть досягати навіть $1500-1700. Поки середньостатистичні львів’яни прагнуть тихого, спокійного життя та купують об’єкти ближче до зелених куточків міста, професійні інвестори скуповують гарні варіанти в центральній частині. Власники здають нерухоме майно в оренду заможнім іноземцям або українцям. Найчастіше квартири здаються щодобово, рідко – на тривалий строк. Деякі орендарі готові платити чималі суми, щоб жити в місцях із кращою інфраструктурою та архітектурою.

Середній цінник за квадратний метр на вторинному ринку:

Галицький – $1032;
Залізничний – $865;
Личаківський – $921;
Сихівський – $861;
Франківський – $866;
Шевченківський – $873.

Покупці віддають перевагу вже готовому житлу, аніж бетонній коробці. Майбутній власник заздалегідь може оцінити прибудинкову територію, прилеглу інфраструктуру та знайти можливі проблеми. Також у багатьох випадках не потрібно робити капітальний ремонт кімнат. Інвестори можуть відразу ж здавати приміщення в оренду або заїхати туди всією родиною.

Однак львівські рієлтори попереджають, що продавці навмисно завищують вартість житлової площі. Деякі роблять це, щоб надати клієнту знижку на місці. Інші страхуються на випадок затяжної кризи. Треті неправильно оцінюють реальну вартість квартири.

Власники нерухомого майна через незнання додають до вартості житлової площі 10-20%. Якщо варіант в обладнаному житлофонді продається через рієлтора або агентство, то до завищеної суми додається ще 10-20%. У нинішній ситуації львів’яни не будуть платити за квадратні метри настільки великі суми. Частина покупців торгується з власниками до останнього або чекають, поки цінник впаде.

Зазвичай, якщо квартира перебуває в продажу 6-12 місяців та її ніхто не дивиться, вартість об’єкта поступово повзе вниз. Приблизно через рік цінник досягає реального значення. Щоправда, ті, хто не поспішає з продажем, можуть притримати житлове приміщення на якийсь час. Більш-менш адекватну цифру ставлять лише ті, хто прагне швидше продати майно.

Зміна середнього цінника на вторинному ринку з урахуванням кількості кімнат:

1к – ↑1%;
2к – ↑7%;
3к – ↓1%.

У середньому придбати нормальний варіант на вторинному ринку можна приблизно за 1 503 000 гривень. З таким цінником цілком реально знайти житлову площу в Залізничному або Сихівському районах.

За інформацією львівських рієлторів, продавці також готові на місці дати знижку клієнтам приблизно $500-1000. У деяких випадках власники готові знизити 10-15% від вартості. Але пов’язане це не стільки з щедрістю продавців, скільки зі свідомо завищеним цінником.

Також, згідно з внутрішньою статистикою ріелторських компаній, гарне житло на вторинному ринку забирають за 1-2 місяці. Тут має значення не тільки стан житлової площі, але й деякі інші фактори. Наприклад, об’єктивне оцінювання нерухомого майна, розташування, прилегла інфраструктура та вік житлового комплексу.

Прогнози щодо львівського ринку нерухомості на 2021 рік

У січні 2021 року активність інвесторів трохи знизилася. Це пов’язано не стільки з поточним локдауном, скільки з природними процесами. Після різдвяних та новорічних свят інтерес до нового та старого жилого фонду завжди трохи падає. Це не є трендом падіння цін у майбутньому. Це тільки показує уповільнення динаміки та тимчасове скорочення числа угод.

Ближче до весни ситуація відновиться, кількість договорів збільшиться до середньостатистичного рівня. За минулі 9-12 місяців в Україні число угод скоротилося на 20%. Однак це теж не є сигналом до швидкого падіння сфери. Навіть у нинішніх умовах покупці не відмовляються від придбання власного житла. Цей процес лише став займати більше часу, тому що українці довше підбирають ідеальний для себе комплекс.

На думку Ірини Яремко, голови Львівського відділення Спілки фахівців нерухомості України, обвалу цін чекати не потрібно. Вартість квадратних метрів упродовж року не падала. Плюс до всього збільшився попит на внутрішній туризм. Ті, хто їздив на відпочинок у Карпати або прилеглі природні парки, часто заїжджають на пару днів у Львів. Це збільшує попит на оренду житла, так що власники не будуть міняти ціну. Тому попит на нерухоме майно найближчим часом збережеться.

ДЖЕРЕЛО

_{Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за посиланням: ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ}