Хотіли як краще: чому «інвестняня» не допоможе іноземним забудовникам в Україні

Бажання залучити інвесторів в Україну змушує владу вигадувати різні ідеї, щоб це здійснити. Так, нещодавно було представлено всеосяжний путівник для іноземних інвесторів UkraineInvest Guide, який дозволить знайти інформацію про інвестпроєкти, ресурсний потенціал країни, зміни в регуляторній політиці.

Раніше, в липні 2020 року, народні депутати затвердили в першому читанні законопроєкт №3760 про «інвестиційних нянь», що теж, здавалося б, мало полегшити іноземному інвестору вхід на ринок.

Чи працюватимуть такі інструменти на практиці і що насправді потрібно міняти для залучення інвесторів, на прикладі будівельної сфери розповів Mind керуючий партнер юридичної компанії «Інгур» Радіон Шадрін.

Законопроєкт «про інвестиційних нянь» передбачає, що при дотриманні певних умов іноземний інвестор отримає не тільки прямий договір з урядом, але й інвестиційного менеджера, який супроводжуватиме проєкт від старту до фінішу.

Стурбованість влади питанням залучення прямих іноземних інвестицій зрозуміла. За підсумками першого півріччя 2020 року сальдо ПІІ проти минулого року становить112,6%. Та й взагалі, якщо подивитися на графік надходження ПІІ в країну за період 2002–2020 років, то він більше схожий на пульс хворого на пропасницю, ніж на щось, що відповідає системній роботі.

А ось що незрозуміло – так це те, як ці самі інвестиційні менеджери вирішуватимуть купу наявних проблем без корупції та використання адмінресурсу.

Наприклад, є компанія Х, припустимо з Грузії, яка хоче в Києві щось побудувати. Будувати збирається своїм коштом, планує залучити українських підрядчиків і проєктантів.

Що компанію Х чекає попереду?

У пошуках землі

Для того, щоб щось побудувати, потрібна ділянка, яку потрібно знайти. Ось тут і починаються веселощі.

Як собі це бачить інвестор? Відкрив реєстр земель у власності громади, задав потрібні параметри – і вибираєш з отриманих результатів. Все просто і зрозуміло. Але ніякого загальнодоступного реєстру земельних ділянок, доступних для забудови, немає. Так що компанія Х шукає все сама. Фізично. Тобто їздить і шукає. Або наймає когось, хто їздить і шукає.

Припустимо, відповідну ділянку знайшли. Тепер потрібно знайти, кому вона належить.

Є два варіанти розвитку подій:

Перший. Земельну ділянку внесено до реєстру з 2012 року. Тоді ми протягом кількох годин можемо дізнатися, кому вона належить: реєстр покаже або ПІБ власника, або те, що земля належить громаді. Це називається «пощастило».

Якщо ділянка належить громаді, то виходимо на новий етап. Компанія Х пише запит на орган місцевого самоврядування про можливість викупу або оренди. Відповідь приходить протягом 30 днів.
Якщо викуп/оренда можливі, то представників компанії Х запрошують на особисту зустріч, де озвучать умови виділення землі (законні або незаконні, а іноді – мікс).

Якщо ділянка належить фізособі – вважайте, що компанія Х стала героєм програми «Шукаю тебе». Тобто доведеться просто шукати людину за ім’ям та прізвищем (шанси, зрозуміло, дорівнюють майже нулю).

Другий. Земельну ділянку внесено до реєстрів до 2012 року. У цьому разі на компанію Х чекають танці з бубном. Реєстрів багато. Частина з них – тільки на паперових носіях. Ще частина працює з допотопним ПЗ (наприклад, відкривається тільки в якійсь дуже старій версії Internet Explorer). Так що тут надія тільки на знайомства, щасливий випадок і божу допомогу.

Досягти мети

Припустимо, що перший етап пройшов успішно. Ділянку обрано, проєкт погоджено з усіма інстанціями, землю переоформлено на компанію Х. Але будувати, швидше за все, поки нічого не можна. Тому що цільове призначення ділянки не те.

Якщо компанія Х вирішила будувати будинок, а на ділянці, яку вона придбала/орендувала, раніше був завод (недобудований корпус якогось держінституту/закинутий дитячий садок/конюшня – потрібне підкреслити), то цільове призначення ділянки не відповідає планам компанії. Значить, його потрібно змінювати.

А змінювати призначення землі може тільки сесія відповідної ради. І депутати можуть (раптово) не захотіти щось міняти. Або захотіти, але на певних умовах (знову).

Ідіотизм ситуації в тому, що, коли компанія Х подавала заявку на оренду або купівлю ділянки, вона вказувала, під що саме хоче ділянку. І їй під цей проєкт ділянку вже надали. Але виділити землю – це одне, а призначення змінити – це інше.

ТУ й комунікації

Після перших двох кіл чи то пекла, чи то цирку, настає момент розроблення  ТУ під кожен об’єкт будівництва індивідуально. І тут виникає головне питання: як можна підключити комунікації сучасного будинку до міських комунікацій, які або напівмертві (старі й не розраховані на сучасні навантаження), або взагалі відсутні (якщо ділянка десь далеко)?

Відповідь проста: компанію Х зобов’яжуть побудувати комунікації (акведуки, підстанції тощо), які потім залишаться в її власності (але це не точно – можуть «попросити» передати місту). І як вишенька на торті: вартість таких робіт починається від $300 000.

Чим не допоможе «інвестиційна няня»

А тепер давайте подумаємо: чим на кожному із цих етапів займатиметься «інвестиційна няня»?

Ходити шукати ділянки? Копатися в старих реєстрах? Так для цього можна найняти місцевих юристів.

Якими інструментами «інвестиційна няня» володітиме для того, щоб розв’язати проблему зі зміною цільового призначення землі?

У який спосіб «няня» вирішить питання з комунікаціями і підключенням до них?

Навіщо взагалі ця «інвестиційна няня» потрібна? Вона ж не може на ходу змінювати правила гри, які утворені хитросплетенням наших законів, норм, розпоряджень, постанов та інших продуктів чиновницької творчості! А якщо може – то чому просто не створити нормальні правила прямо зараз, замість того, щоб плодити цих «нянь»?

Як показує практика роботи з іноземними інвесторами, їм потрібні не «менеджери від держави» – їм потрібні зрозумілі закони та правила і зручні сервіси. І поки держава цього інвесторам не забезпечить – ніяка «няня» не допоможе. Навіть Мері Поппінс.

ДЖЕРЕЛО

•••••••••••••••••••••••••••••••

_{Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА     або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ}