Інвестування в новобудову. Як обрати ЖК та заробити максимум

В умовах, коли банки приносять все менше прибутку, вкладення в нерухомість стають ще привабливішими. Вони стійкі до інфляції, захищають гроші від знецінення, а вартість активу в довгостроковій перспективі стабільно зростає. До того ж ринок нерухомості достатньо інертний на відміну від волатильного ринку акцій і дозволяє швидше отримати прибуток, ніж, скажімо, інвестиційні стратегії з золотом.

Існує думка, що вкладати в нерухомість просто та зрозуміло. Але це не так: як і в будь-якому іншому виді інвестицій, потрібно чітко знати всі переваги, недоліки та підводні камені. В цьому тексті ми розкажемо про головні з них.

Придбання квартири для інвестицій: з чого почати

Розмірковуючи про придбання квартири в новобудові з інвестиційною метою, перше, що необхідно зробити, – визначитися зі стратегією. Іншими словами: чітко розуміти, навіщо ви це робите і на які дивіденди розраховуєте.

Заробити на інвестиціях в житлову нерухомість можна двома способами. Перший  класичний та не потребує від вас ніяких додаткових дій, окрім правильного вибору об’єкта та оцінки всіх ризиків: потрібно визначитися та придбати нерухомість в новобудові на початкових етапах та перепродати з ростом її вартості по готовності будинку.

Другий варіант для тих, хто розглядає нерухомість як інструмент для заробітку і готовий перетворити квартиру в стабільний орендний бізнес. В такому випадку краще відразу прорахувати: подобова або довгострокова здача та бути готовим заглибитися в операційку.

І та, і інша стратегія, у випадку правильно підібраного об’єкта інвестування, може бути високодохідною та маржинальною. Розглянемо на конкретних прикладах.

Скільки сьогодні можна заробити на перепродажу квартири в новобудові

Опитані редакцією аналітики та гравці ринку підрахували, що середній ріст цін на квартири в об’єктах сегмента комфорт+ в Києві від початку продажів на котловані до стадії отримання дозволу на введення в експлуатацію складає 20-30%, а в новобудові бізнес-класу в центральному діловому районі з хорошими видовими характеристиками та розвинутою інфраструктурою можна розраховувати і на 30-40%. Підібравши проєкт правильно, такого росту можна очікувати через два-три роки будівельного циклу. Чи хороший це заробіток для приватного інвестора? Порівняймо з банківськими депозитами.

Середній бюджет придбання 1-кімнатної квартири бізнес-класу в жовтні 2020 року складає в Києві близько 2,4 млн грн, а цикл будівництва будинку – 2,5 роки (30 місяців). Якщо припустити середню прибутковість 30% за весь цикл будівництва, то річна складе 12% до первинних інвестицій. За рік дохід – 260 тис. грн, за 2,5 року – 720 тис. грн.

Для розуміння: середній річний відсоток в державних банках 9%. Дохід за рік за таким вкладом буде – 180 тис. грн.  Можна, звичайно, розглянути недержавні банки, там відсоток трохи вищий – 10-11%. Однак варто пам’ятати, що суми понад 200 тис. грн не захищені Фондом гарантування вкладів фізичних осіб.

З прибутку на депозиті в будь-якому випадку прийдеться заплатити в державний бюджет 19,5%, з них 18% – податок на дохід фізосіб та 1,5% – військовий збір. В результаті загальна сума заробітку стає ще меншою. 

 

Як правильно обрати новобудову під інвестицію

При сьогоднішніх ставках банківських депозитах і з урахуванням всіх податкових відрахувань, вигода все ж на боці інвестицій в нерухомість. Щоб знизити ризики, важливо обрати об’єкт від надійного забудовника з великим портфелем побудованого і зданого в експлуатацію житла, перевірити дозвільні документи і провести повний Due Diligence новобудови. Важливо оцінити локацію, концепцію, архітектурний проєкт й наповнення комплексу з точки зору інфраструктури.

Головною складністю для квартирних інвесторів сьогодні залишаються ризики із затримками будівництва. Якщо будівництво встане, вийти з проєкту буде проблематично. Тому важливо звертати увагу на системних гравців з високими темпами будівництва, мінімум 2-4 поверхи на місяць.

Для зниження бюджету краще поступитися в площі, ніж в якісних характеристиках, тим більше, що квартира призначена для перепродажу. Позаяк ліквідність житла все ж залежить від того, наскільки воно відповідає вимогам сучасного покупця.

Ходовими варіантами залишаються однокімнатні квартири в 45-55 кв.м. в житлових проєктах бізнес-класу в центральному діловому районі. В таких проєктах найчастіше 80% житла розпродано ще до введення в експлуатацію, адже люди намагаються придбати квартиру за привабливою вартістю, поки вона далека від максимуму.

 

Скільки можна заробити на здачі квартири в оренду

Оренда – це скоріше стратегія збереження заощаджень від інфляції та девальвації національної валюти. Окупність, як правило, займає період від 7-ми років, присутні супутні витрати на ремонт, меблювання, податки. Щоб бізнес був маржинальним, відразу потрібно визначитися з типом оренди і грамотно управляти об’єктом. Беручи до уваги два останні чинники, можна розраховувати на 10-12% річних в нинішніх умовах, якщо новобудова розташована в районі з гарною транспортною доступністю, розвиненою інфраструктурою та потрапляє в запити потенційного орендаря.

Найбільш ходовий формат квартири для здачі в оренду в бізнес-сегменті – однокімнатні планування від 45 кв.м. Можна розглянути й ергономічні двокімнатні сімейні квартири, вони зараз теж досить популярні.

Зі зміною поведінкових моделей та зростанням популярності філософії шерінгової економіки набирає вагу формат апартаментів з дизайнерським ремонтом й необхідним набором техніки. Таке житло має попит у молодих офісних співробітників, фрілансерів, міленіалів, яким важливо жити ближче до роботи, центру культурного та ділового життя мегаполісу.

Завдяки центральному розташуванню та якісним характеристикам проєкту можна розраховувати на високий попит і стабільну орендну ставку. Прибутковість від такої інвестиції може досягати й 15% річних.

ДЖЕРЕЛО

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА     або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ