Карантин vs ринок нерухомості: стрес-тест для девелоперів та інвесторів

Про аналіз нових трендів, зміну моделі поведінки клієнтів та тенденції, що залишаться незмінними, розповів Mind генеральний директор житлово-будівельної компанії «Ваш Дім» Володимир Гаразд.

Як почувається ринок нерухомості?

У звіті за перше півріччя 2020 року Національний банк України зазначив, що масштабної трансформації ринку не відбудеться, а наслідки будуть короткотривалими та частковими.

Відкладений попит дозволить забудовникам безболісно вийти з карантину, проте багато що залежатиме від економічної ситуації в країні. Підтримати девелоперський ринок можуть іпотечні кредити з вигідною ставкою.   Зараз в Україні за рахунок іпотечного  кредитування фінансується менш ніж десята частина угод із придбання нового житла. Тоді як до 2008 року до 70% квартир купувалися за рахунок банківських позик. Якщо відбудеться обіцяне зниження рівня відсоткових ставок, роль іпотеки на ринку нерухомості знову зросте.

Деякі покупці чекають, що ціни на нерухомість впадуть, проте в забудовників немає причин знижувати вартість: собівартість будівництва та матеріалів не знизилась, а з часом лише зростатиме. А після повного завершення карантину ми знову матимемо трудову міграцію та конкуренцію з європейськими країнами на людський ресурс.
Кожна криза приносить нові тенденції в девелоперську галузь. Ми пам’ятаємо, як кризи 2008 та 2013 років  змусили забудовників остаточно відмовитися від радянських віянь у зведенні будинків.

Однозначно, Covid19 принесе свої тренди в будівельну галузь. У Америці, до прикладу, вже cпостерігають тренди на облаштування житла у посткарантинному світі: можливість пересування настінних систем, безконтактні домашні прилади, краще обладнана кухня для зберігання та приготування їжі, домашні офіси для роботи більш ніж однієї людини. Українським девелоперам та інвесторам так само слід бути гнучкими та готуватися до реконцепції житлових комплексів та майбутніх квартир.

Як карантин вплинув на поведінку покупців?

Український покупець дуже обережний при купівлі житла, а інформаційний тиск на тлі кризи зробив його ще чутливішим. Клієнти, які купують нерухомість для збереження своїх заощаджень, – хвилюються за ліквідність цих квадратних метрів. Для тих, хто купує житло для родини, а не подальшої оренди, чи перепродажу, це, ймовірно, разова покупка на все життя, а отже, помилка при виборі новобудови буде дуже болісною. При комунікації з обома типами покупців перед забудовником стоїть виклик – пояснити, що входить у вартість квадратного метру: якісні будівельні матеріали та наповнення квартири, навколишня інфраструктура, сервісне обслуговування тощо. Проаналізуємо, як трансформувався попит у клієнтів девелоперського ринку.

Тенденція №1 – соціальне дистанціювання із сусідами

У короткострокових тенденціях карантин значно вплинув на вподобання та вибір покупців. Вимушена ізоляція змусила людей переглянути вимоги до комфорту свого помешкання. Одним із ключових чинників при виборі стало місце розташування – житлові комплекси близькі до рекреаційних зон або заміська нерухомість. Навесні попит на заміські котеджі зріс на 10–35% залежно від локації та сегмента помешкання.

Тенденція №2 – комплекси, де є все для життя, роботи, розваг

Високими стали вимоги до інфраструктури: житло тепер не просто для життя, а і відпочинку, роботи, активного дозвілля. Концепція «місто в місті» трансформувалась у «комплекси, де все є». Хоча й тенденція mixed-use житлових проєктів набирала обертів останні кілька років, бо була потреба зменшити щоденну міграцію містян та розвантажити центральні частини українських міст. Сьогодні йдеться ще й про безпеку людей. Новий тренд зазначає також НБУ: вимушена самоізоляція збільшила попит на об’єкти підвищеної комфортності, що спроектовано за концепцією live-work-play.

Тенденція №3 – більша площа оселі

Клієнти також переглядають площу квартири, яку хотіли придбати до карантину. Тепер надають перевагу більшій квадратурі, додатковій кімнаті – для просторої вітальні, чи робочого кабінету. А наявність балкону, тераси, чи прибудинкової території тепер не лише перевага, а й потреба та запит клієнта.

Тенденція №4 – квадратні метри як інвестиція

Турбулентний період краще пережити, інвестуючи в надійний актив – нове житло на первинному ринку. Це вже традиційний підхід багатьох українців у підготовці до кризи, коли є ризик втрати заощаджень. Досвідчені інвестори знають, що прибутковість інвестицій напряму залежить від рівня ліквідності квадратних метрів. Тому при пошуку насамперед враховують якість забудови та навколишньої інфраструктури.

Тенденція №5 – здані об’єкти, чи комплекси на фінальних стадіях будівництва

Зараз все менше інвесторів готові купувати житло в об’єктах на початкових етапах будівництва. Навіть можливість розтермінування виглядає не такою привабливою, якщо є ризик замороження проєкту. Під час карантину, через недостатній запас ліквідності девелоперів, будівництво близько 20% об’єктів у найбільших містах України тимчасово зупинилося й без додаткового фінансування не відновиться. Тому квартири в комплексах з максимальною готовністю, або у зданих об’єктах мають перевагу та більший попит серед клієнтів.

Тенденція №6 – змінюється культура споживання

Коронакриза змінила споживчу поведінку переважної більшості людей в напрямку більш відповідального споживання vs марнотратства. Це призведе до звички накопичувати заощадження для більш дороговартісних покупок, зокрема нерухомості.

Тенденція №7 – сервісна орієнтація як цінність

Клієнти стають більш уважними та щирими у своїх проявах вдячності у відповідь на проявлену турботу та піклування про них. Особливо це відчувається під час кризових викликів. В сервісно орієнтованих компаніях, якщо вони насправді сервісно орієнтовані, цінять відносини та співпрацю понад усе. Клієнти таких компаній усвідомлюють: чим кращий і щиріший сервіс, тим дорожчим є продукт, який пропонує цей девелопер. І вони готові це собі дозволити.

Що залишиться незмінним?

Ключовим чинником при виборі житла залишається рівень системності та досвідченості девелопера, яку легко може перевірити кожен покупець.

Перш за все йдеться про перевірку законності будівництва. Слід промоніторити в базі Міністерства юстиції компанію та в судовому реєстрі – забудовника, підрядників, власників статутного капіталу та інших пов’язаних осіб. Важливо також перевірити право власності на ділянку, термін її оренди, цільове призначення, містобудівні умови, відповідність плану будівництва параметрам, зазначеним у дозвільній документації тощо.

Окрім проведення стандартної перевірки дозвільних документів компанії, раджу переконатися, що девелопер має достатньо ресурсів, аби здати об’єкт навіть в умовах кризи. Покупцям слід проаналізувати готові об’єкти компанії: чи збудовано все задеклароване, чи відповідають здані будинки початковим рендерам. Компанії, що пережили попередні економічні кризи, вже мають досвід будівництва у турбулентні часи.

ДЖЕРЕЛО