Купити квартиру у Львові: що треба знати про місцевий ринок нерухомості

За два роки повномасштабної війни Львів став лідером за вартістю квадратного метра житла на первинному ринку України. Згідно з підрахунками порталу «ЛУН.Місто», у січні 2022 року середня ціна квадратного метра житла в новобудовах Львова становила 26 тис. грн, а в березні 2024-го перетнула позначку 50 тис. грн. Отже, за два роки від початку вторгнення ціни на квартири від забудовників зросли майже вдвічі.

Експерти Асоціації Західноукраїнських забудовників (АЗУЗ) на замовлення Mind проаналізували ситуацію на ринку первинної нерухомості міста за останні три роки, щоб знайти відповіді на запитання: що сприяло зростанню, яка зараз ситуація та плани львівських девелоперів, які процеси впливають на інвесторів, куди рухається містобудівна політика та які трансформації чекають місто найближчим часом.

Яким є місце регіону на будівельній мапі країни? Станом на лютий 2024 року Львів посідав третє місце за кількістю об’єктів, що будуються, поступаючись тільки Києву та передмістям столиці. Будівництво та продажі зараз ведуться на 123 житлових проєктах. Також Львів впевнено утримує другу позицію у трійці регіонів країни, у яких зосереджені понад половина від усіх ЖК у продажу.

Одним із головних маркерів інвестиційної привабливості регіону є кількість нових проєктів, що стартували вже після початку повномасштабного вторгнення. Адже процес виходу на ринок нового об’єкта потребує чіткої стратегії та значних обсягів власного фінансування. Отже, девелопери всебічно досліджують потенційний попит.

Які чинники впливають на попит? За інформацією порталу з пошуку нерухомості dom.ria 2023 року «новобудова Львів» – найпопулярніший запит серед відвідувачів ресурсу. Потенційні покупці активно вивчають пропозицію ЖК у бажаних районах.

Фахівець із девелопменту, співзасновник компанії «Нова Оселя» депутат Львівської міської ради Назарій Бербека розповідає, що Львів має інтегровану концепцію розвитку до 2030 року, яка була розроблена спільними зусиллями проєктувальників, урбаністів, архітекторів, іноземних фахівців та інституцій. У ній зазначено, що Львів – місто малих відстаней, де у пріоритеті ущільнення територій, а не забудова околиць житловими масивами, яка негативно впливає на використання соціальної, транспортної інфраструктури та потребує великих видатків із міського бюджету. В пріоритеті – концепція забудови середньої висотності 7–10 поверхів і комфортних кварталів зі змішаним функціоналом.

Саме такі ЖК є найбільш привабливими для інвесторів до та під час війни. «Тенденція останніх п’яти років – обирати житло трохи вищого рівня, більш комфортне і якісне, з кращою архітектурою. Ми бачимо, що покупці морально готові заплатити дещо більше, щоб отримати якісний продукт. Це вимога ринку, під яку підлаштовуються і девелопери», – ділиться фахівець з девелопменту.

Хто купує квартири у Львові? СЕО девелоперської компанії Avalon Роман Давимука аналізує, що портрет покупця нерухомості у Львові з 2021 року принципово не змінився. Більшість – це мешканці міста й області, які поліпшують свої житлові умови. Інвестиційний попит також є, хоч і зменшився. Але всередині структури цього попиту є зміни. Більшість вкладає кошти з метою збереження капіталу та пасивних інвестицій, а не з метою швидкого перепродажу.

Зараз серед 123 ЖК на первинному ринку міста програми розтермінування від забудовників пропонують 79, можливість придбання за допомогою «єОселя – 9», програми партнерського кредитування – 6 проєктів.

Денис Суділковський зазначає, що протягом всього 2022 року значна кількість професійних інвесторів швидше фіксували збитки попередніх інвестицій, ніж наважувалися на нові. Водночас, споглядаючи результати зростання вартості метра за 2022–2023 роки, вони розуміють, що потяг уже пішов.

«Хоч сегмент ВПО наразі не представлений суттєво на ринку, але цей відсоток буде зростати. Чим довше вимушені переселенці перебувати на одному місці, тим легше психологічно наважитися на покупку, і це, звісно, буде житло для себе», – прогнозує CBBO LUN.

Водночас він зауважує, що люди, які вже ухвалили рішення про придбання нерухомості, створюють відкладений попит. Навіть якщо вони тимчасово відкладають угоду з певних зовнішніх чи внутрішніх причин, з часом вони все одно повертаються.

Що пропонують девелопери? Якщо взяти за точку відліку довоєнний 2021 рік, темпи відновлення будівництва у Львові, за даними ЛУН.Місто, становлять 19% у 2022 і 39% у 2023 роках. Ці показники також значно випереджають столицю, яка має 6% і 14% відповідно. Всього на Львівський регіон припало 23% угод на первинному ринку в масштабах України, у Києві – 24%. Знов-таки потрібно зважати на різний масштаб цих міст.

Експертка ринку нерухомості Наталія Задерей, спираючись на офіційну статистику, аналізує: за даними Держстату, у січні – вересні 2023 року у Львівській області було прийнято в експлуатацію 542 тис. кв. м житла, що на 12% більше за аналогічний період 2022-го.

На інтерактивній мапі від Асоціації Західноукраїнських забудовників можна побачити, що найбільш щільною є кількість нових проєктів у Шевченківському, Сихівському та Залізничному районах. Натомість в історичному центрі (Галицький район) присутні лише поодинокі пропозиції. Це пов’язано передусім із містобудівною політикою та значними обмеженнями роботи в охоронній зоні ЮНЕСКО й багатьох об’єктів історичної та культурної спадщини.

Які ціни на житло у Львові? Якщо дивитися по структурі новобудов, то ціни зростали рівномірно в усіх класах, окрім економу, який показав найбільший відсоток збільшення вартості. Фахівці пов’язують це з виходом на ринок державної програми «єОселя» та збільшенням доходів певних верств населення, передусім військовослужбовців і тимчасових мігрантів у Європі, які вкладають гроші в житло для своїх родин.

У чому проявляються особливості місцевого ринку? Однією з особливостей львівського девелопменту є його локальний характер. Переважна більшість забудовників – місцеві компанії, які концентруються саме на регіональному ринку.

Дослідження пулу девелоперів, які мають сталу історію та портфель проєктів: Аvalon, «Нова Оселя», «Галжитлобуд», Auroom – демонструють послідовну стратегію будувати й розвиватися саме у Львові. Інший досвід – компанії з львівським корінням, які паралельно розвивають проєкти також в інших регіонах України, переважно в Києві та області: «Інтергалбуд», РІЄЛ, LEV Development, «Нова Будова», Greenville. При цьому прикладів успішної експансії забудовників з інших регіонів на львівському ринку майже немає.

«Якщо станом на лютий 2024 року в Києві середня вартість квадратного метру майже не змінилася, то у Львові вона зросла на 11% рік до року. Водночас за даними LUN, у Києві більша кількість новобудов у продажу та значно більша пропозиція за програмою «єОселя». Варто пам’ятати, що ця статистика відображає ціну оголошень, а не реальних угод (знижки від забудовників). Тому в Києві динаміка цін може бути гіршою на тлі проблем у великих забудовників і десятків заморожених будівництв. У Львові про проблемні ситуації на кшталт «Київміськбуду» мені невідомо», – каже Наталія Задерей.

Як це впливає на конкуренцію між гравцями? Стале середовище робить надважливими питання репутації. Забудовники, які суттєво затримують терміни, навіть за привабливої ціни квадратного метра програють компаніям, які демонструють послідовний підхід і надійність, мають чітку стратегію та власні джерела фінансування для будівництва в умовах просідання попиту й надходження грошей від інвесторів.

«Не можу сказати, що бачу зараз у Львові девелоперів, які близькі до краху. Але є певні проблеми, через які деякі компанії втратили довіру. Наприклад ті, хто був неготовий працювати у 2022 році, та ті, хто зосередився виключно на добудові нявних проєктів, не створюючи нових. Ця стратегія добре працювала в перші півроку-рік на тлі загального шоку, але потім клієнти почали оцінювати не лише спроможність виконати зобов’язання, а й потенціал девелопера», – розповідає Роман Давимука.

Він додає, що є також пул компаній, які збільшили свою ринкову долю вже під час повномасштабного вторгнення. Причинами цьому є вдала маркетингова стратегія, підтверджена діями, придбання земельних ділянок під будівництво, старт нових проєктів. Це допомогло отримати перевагу й залучити нових інвесторів. Особливо якщо конкуренти в цій локації зволікали. Тому зараз на ринку вимальовується нова структура лідерів. Частина з них уже давно займають ці позиції, а частина тільки входять на них.

«Статистика введення в експлуатацію, яка є на сьогодні, демонструє картину активності забудовників за 2020–2021 роки. Адже зараз переважно вводиться в експлуатацію те, що починало будуватися тоді. Тобто, коли прийде час вводити об’єкти, розпочаті в 2022–2023 роках, ми побачимо певний дисбаланс», – прогнозує Роман Давимука.

Так, у лютому 2024-го львівські девелопери Avalon і «Ваш дім» оголосили про об’єднання та запуск цієї весни низки спільних проєктів – понад 150 тис. кв. м корисних площ, що є досить значним обсягом нової забудови в масштабах Львова. Паралельно компанії продовжуватимуть роботу над раніше розпочатими об’єктами. Важливо, що це не крок до «порятунку», а саме підсилення для виходу на новий рівень – обидві компанії мають власну успішну репутаційну історію, стійку фінансову модель і стабільну ринкову нішу.

Які перспективи львівського ринку нерухомості? Після 24 лютого 2022 року Львів взяв на себе функцію основного гуманітарного та бізнесового хабу країни. Тільки за перший рік великої війни через місто пройшло 5 млн людей, було релоковано багато інтернаціональних і локальних компаній та бізнесів. Це створює додаткову вартість і потенціал розвитку міста.

Денис Суділковський, CBBO LUN, називає три основні тренди ринку первинної нерухомості Львова за два роки повномасштабного вторгнення:

• Безпека в умовах війни. Наявність укриття, безпечне місце у квартирі, віддаленість від військових об’єктів і критичної інфраструктури. Ці вимоги, навіть якщо не проговорюються на зустрічі у відділі продажу, присутні при порівнянні варіантів покупцями.
• Стадія готовності об’єкта. Ризик недобудови сприймається гостріше ніж ризик «прильоту», тому ранні інвестиції в котлован стають менш привабливими навіть в умовах відчутного зростання цін у регіоні за останні два роки.
• Гнучкість фінансових умов. Здебільшого на покупку зараз наважуються люди, що розглядали варіант власного житла ще до вторгнення. Вони порівнюють сьогоднішні ціни з довоєнними. Зростання вартості метру корегує «апетити» і постає питання придбання квартири на виплат або ж меншої площі.

Опитані девелопери додають до основних вимог: локацію, оздоблення території, інфраструктуру в ЖК й поруч, а також репутацію забудовника.

Головний архітектор Львова Антон Коломєйцев у своєму виступі на львівському професійному форумі з нерухомості та ритейлу Forum West наголосив, що перед містом зараз постали кілька викликів. Це розробка комплексного плану розвитку громади, перехід на європейську залізничну колію, інтегровану в загальну транспортну систему, розвиток постпромислових територій і створення сучасних інклюзивних громадських просторів. Це ставить певні вимоги до девелоперів житлових проєктів, які мають відповідати сучасним європейським нормам комфорту, доступності та якості життя.

«Якщо брати оновлені в частині цивільного захисту ДБНи, то це треба сприймати вже як гігієнічну норму – так мусить бути. Друге питання – інклюзивність. Якщо порівняти проєкти, які будувалися у Львові у 2015 році і які будуються сьогодні, то рівень архітектури помітно виріс, як і якість прибудинкової території. Тішить, що при просіданні попиту, якість не просідає і не зміщується до найдешевших категорій житла. У цьому девелопери йдуть за вимогами клієнтів. Тобто клієнти звикли до сучасної архітектури й планувальних рішень і зараз основний акцент при виборі – якість матеріалів, енергоефективність та «точки комфорту» – каже Роман Давимука.

«Я можу сказати ствердно, що при наявних чинниках: географічне розташування та безпековий фактор, немає передумов на найближчі роки, щоб вартість житла у Львові зменшувалась», – зазначає Назарій Бербека.

Наталія Задерей підтверджує цей прогноз: «Опиратися можу лише на цифри і факти, які зараз бачу по Львову. З них слідує, що це буде найдинамічніший ринок у найближчі роки, незалежно від війни».

ДЖЕРЕЛО