«На ринку турбулентність. Формується відкладений попит, який конвертується пізніше»: які ключові тенденції ринку нерухомості в Україні
Від початку повномасштабного вторгнення ринок нерухомості зіткнувся із багатьма викликами: продажі просіли, рівень попиту на житло – низький. Водночас девелопери продовжують запускати нові проєкти, а ціни в деяких регіонах зростають. Яким зараз є ринок нерухомості в Україні? Як він змінювався від початку повномасштабної війни. Про це й багато іншого розповіли спікери Mind Invest Summit 2024 – конференції для інвесторів, підприємців, команд стартапів і всіх, хто серйозно розглядає Україну та її активи як об’єкти інвестування. Mind занотував найцікавіші факти та цитати.
Олена Унаньян, директорка з розвитку бізнесу ЛУН
З початком великої війни в Україні запустилося 422 нових житлових комплекси. Лідером є Львів із показником 102 ЖК. Порівняймо динаміку стартів продажів від початку повномасштабної війни на прикладі двох регіонів: Києва та Львова.
Київ і область. 2021 рік був суперактивний, післяковідний ринок активно зростав. У регіоні стартували продажі 100 нових житлових комплексів. У 2022 році показник просів на 80%.Тоді як середнє значення по Україні – 60%. У 2023 році фіксуємо приріст у 1,5 раза проти 2022 року, але це лише третина від рівня активного 2021 року. За п’ять місяців 2024 року запустилось 15 ЖК. Прогнозуємо, що темпи запуску у 2024 році в Києві будуть такі самі, як і у 2023-му.
Львів і область. Картинка зовсім інакша. Тут не було такого сильного просідання у 2022 році, лише на 30%. Нагадаю, що середній показник по Україні – 60%. У 2023-му запустилася така сама кількість ЖК, як в активному 2021 році. Тобто місто торік наздогнало темпи 2021 року. Поки рано прогнозувати, але цьогоріч у Львові може бути на 60% більше запусків, ніж у 2023-му. Девелопери, крім того що відновили роботу своїх поточних проєктів, запускають й нові.
Зараз в Україні на продаж виставлено 1500 житлових комплексів, з них 25% – ЖК, які вперше стартували від початку повномасштабного вторгнення.
Звісно, фінальна точка будь-якого проєкту – здати його в експлуатацію. В Україні протягом десятиліття щороку здавалося 10 млн кв. м житла. У 2020 ковідному році – просідання. У 2021-му був приріст, здано майже 11,5 млн м кв. У 2022 році просідання на 40%. У 2023-му здано на 4% більше метрів, ніж торік. Це загальна цифра квадратних метрів, які були здані в Україні: і приватна забудова, і ЖК.
Три регіони, де найбільше здано квадратних метрів у 2023 році: лідером є Київ та область (третина від загального обсягу). На другому місці – Львів і область (10%). На третьому – Вінницька (9%).
Говорячи про ціни на житло на первинці, оперувати будемо середньою мінімальною ціною за метр квадратний у новобудовах. За ростом ціни на п’ятому місці Чернівці (+29%), на четвертому – Рівне (+33%), на третьому – Львів (+42%), на другому – Ужгород, де ціна виросла в 1,5 раза. Перше місце – Івано-Франківськ, тут ціна виросла на 53%. Можемо побачити перерозподіл попиту. Внутрішня міграція на Захід України вплинула на ринок і на ціни на житло в новобудовах.
Ціна на первинці загалом не просіла.
У січні 2022 року вартість оренди однокімнатної квартири в Києві була 12 000 грн, у березні відбувся величезний спад. Зараз оренда квартири обійдеться у 14 000 грн. Приріст 17%. Курс долара за цей період виріс майже на 40%, тобто в доларі ціна ще не відновилася.
У Львові, якщо порівнювати січень 2022 року і 2024 рік, ціна оренди виросла в 1,5 раза. Також порівняли 2024 рік і вересень 2021-го. З вересня до грудня 2021 року вартість оренди однокімнатної квартири у Львові становила 8000 грн, зараз – 16 500 грн. Тож ціна виросла вдвічі, на 100%.
У 2022 році продажі на вторинці впали в три рази в порівнянні з 2021 роком. Торік показник відновився до половини від рівня 2021 року. Немає чітких даних щодо продажів на первинці. Останні шість років проводимо власне синдикатне дослідження, у рамках якого запитуємо девелоперів, скільки вони продали квартир, на базі цього робимо оцінку. Первинка просіла у 2022 році в 10 разів. У 2023-му продажі відновилися вже до 20%.
В останні пів року продажі відчутно просіли. Водночас девелопери продовжують запускати нові проєкти. Вони не демпінгують ціни. У деяких регіонах вартість на житло продовжила зростати. Зараз на ринку турбулентність. Формується відкладений попит, який конвертується пізніше.
Активізувалась іпотека. Раніше девелоперам треба було самостійно шукати інструменти фінансування, пропонували розтермінування. 75% ЖК в Україні, які зараз продаються, користуються саме цим інструментом.
Не можна запустити за рік іпотеку, яка класно працює, але вона набирає обертів. За 2023 рік «єОселя» видала 6000 іпотек, станом на зараз – 11 000. 70% – це вторинка, на первинку йде набагато менше. Втім «єОселя» має чіткі наміри масштабувати іпотеку на первинку. Всі видані гроші працюватимуть в економіці України, бо вони будуть у девелопера.
Останнє, чим ще допомогла «єОселя» – емоційний фактор. Під час війни держава сказала українцям: дивіться, можете купити квартиру в Україні, а ми вам з цим допоможемо. Люди задумалися, що вони хочуть придбати квартиру, роблять перші кроки, наприклад, цікавляться умовами іпотеки. Якщо вони й не куплять квартиру під «єОселя», їм буде важко відмовитися від думки придбати нове житло. Тому людина піде до девелопера, буде шукати інші фінансові інструменти. Саме тому «єОселя» справила дуже позитивний вплив.
Українці хочуть мати своє житло, а не орендувати більшу квартиру в центрі. Ця ментальність українців зараз дуже сильно підтримує первинку. Люди хотіли, хочуть і будуть хотіти мати власне житло в Україні.
Олесь Піщак, власник Audit of Sales, керуючий партнер компанії «БУДЕ ДІМ»
За два роки роботи маємо у проєкті 108 будинків та дві локації. Збудували понад 40 будинків, продано – 30. Наступного року анонсуємо ще одну локацію.
Опитували рієлторів Львова за результатами 2023 року. Проти 2021 року фіксуємо зростання продажів на 67%. Простежується динаміка збільшення запитів на заміські будинки. Львів став мільйонником, люди починають цінувати життя за містом, додалося питання безпеки й автономності. Житлові комплекси забирають собі на котловані майже всю капіталізацію, а на будинках є інвестиційний заробіток на різниці котлован / готове житло.
Зараз на ринку головний продукт – таунхаус. Втім кінцеві клієнти не хочуть їх купляти. Вони не бажають мати спільну стіну та маленьку ділянку. У нас такого немає, наш мінімум – ділянка 3,5 сотки. Будинки 75–100 кв. м – це топпродажів. На ринку багато об’єктів з ділянкою понад 150–200 кв. м, але вони майже не продаються.
Ми фактично єдина компанія, яка пропонує будинки з ремонтом під ключ та з меблюванням. Люди хочуть подивитися, купити й одразу заїхати. У нас у кожному будинку є камін-пічка, генератори й повна автономність. У Львові складно з водоймами. Пропонуємо басейн у містечку, що є великою перевагою. Перший басейн відкривається в липні.
Провели дослідження і побачили, скільки коштує оренда квартири й будинку у Львові. Середня ціна оренди квартири – $650, оренда будинку – $1500.
Робили дослідження сайтів з орендою: побачили, що в середньому на одну квартиру припадає два перегляди, на будинок – 23. Можу прогнозувати, що під Львовом буде динамічне зростання заміської нерухомості.
Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за посиланням: ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ