Недосяжні метри: як змусити недобросовісного забудовника сплатити моральне відшкодування

Останні скандали з банкрутствами забудовників далися взнаки багатьом інвесторам. Проте, чи вдасться повернути вкладені кошти або отримати омріяне житло, поки – рівняння з багатьма невідомими. Водночас зведення нових будівель триває, і ті гравці ринку, що продовжують будувати, за традицією часто здають свої об’єкти із запізненням. Натомість інвесторам не завжди вдається притягнути до відповідальності забудовника за порушення термінів здачі житла. 

Яка практика притягнення забудовників до відповідальності існує і як стягнути моральну шкоду за несвоєчасну здачу житла, розповіла Mind керівник ПП «Сучасна Феміда», адвокат Тетяна Даниленко.

Питання відшкодування шкоди чисельній кількості сімей, які інколи роками змушені чекати омріяного житла від забудовників, нарешті вирішено Фемідою на користь громадян.

Відтепер забудовник, нехтуючи строками здачі в експлуатацію об’єктів нерухомого майна, всупереч строкам, обумовленим договором, наражається на можливе відшкодування моральної шкоди покупцю.

До цього люди отримували кошти для придбання нерухомого майна в кредит під величезні відсотки і розраховували на отримання квартири вчасно. Натомість мали лише обов’язок вчасно сплачувати кредит на придбання цієї нерухомості, згідно з умовами договору.

Омріяний об’єкт могли роками не здавати в експлуатацію внаслідок порушень строків з боку забудовника. Отже, виникала ситуація, що внесені покупцем кошти в гривні за декілька років будівництва знецінювались, а квартиру людина по факту так і не отримувала.

Недоліки договорів про купівлю нерухомості

Як правило, договори  не містять штрафних санкцій у виді відшкодування моральної шкоди за порушення умов договору продавцем, а тому в разі подачі позову існувала судова практика щодо розірвання договору та повернення коштів покупцю.

При цьому на рахунку відповідача  не завжди такі кошти були в наявності. У такому разі людина залишалась і без квартири, і без фактично отриманих коштів, які були внесені згідно з умовами договору за її придбання – отримувала кошти «на папері».

Якщо щастило, і на рахунку відповідача були кошти для забезпечення виконання судового рішення, то здебільшого за суму, яка поверталася людині, нове житло вже не можливо було придбати внаслідок знецінення коштів і подорожчання житла на ринку нерухомості, а також втрати покупцем значної кількості часу на судову тяганину, в очікуванні набрання законної сили судового рішення і його виконання.

Донедавна в судовій практиці не було прецедентів, коли договір не розривався, а покупець мав можливість відшкодувати моральну шкоду за порушення строків здачі в експлуатацію нерухомості продавцем, при цьому не втрачаючи права на отримання такої нерухомості в подальшому та маючи надію, що житло добудують.

Як довести завдання моральної шкоди?

На сьогодні ситуація змінилась. Покупець, який всупереч строкам договору, не отримав вчасно житла, має можливість відшкодувати моральну шкоду, навіть якщо вона не передбачена умовами договору, оскільки його права захищені, зокрема, законом України «Про захист прав споживачів».

Необхідно довести, зокрема, що:

• строк передачі об’єкта нерухомості порушено забудовником, як правило, це підтверджується письмовим договором купівлі-продажу майнових прав;
• відповідач протиправною поведінкою спричинив особі душевні, фізичні страждання або навести інші істотні обставини, що мають значення для визначення розміру такого відшкодування судом. Наслідки завдання такої шкоди особі повинні бути в причинно-наслідковому зв’язку з протиправною поведінкою забудовника (медична документація, висновок експерта щодо заподіяння громадянину моральної шкоди та визначення її розміру тощо залежно від ситуації).

Наприклад, можна надати до суду як письмовий доказ медичну документацію, яка підтверджує погіршення стану здоров’я, перебування особи в стресовій ситуації тощо. Головне, щоб з медичних документів вбачалося, що саме ця ситуація та протиправні дії відповідача, спричинили негативні наслідки для здоров’я позивача.

Як суд вираховує моральну шкоду?

Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від:

• характеру правопорушення,
• глибини фізичних та душевних страждань;
• погіршення здібностей позивача або позбавлення його можливості їх реалізації;
• ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди.

При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності та справедливості.

Так, у рамках однієї з цивільних справ мені, як представнику позивача, вдалося сформувати правову позицію та відстояти її (див. постанову Верховного Суду від 7 жовтня.2020 року, провадження № 61-17721св19 755/3509/18). Остання в подальшому узгодилась з правовою позицією, викладеною в постанові Великої палати Верховного Суду від 1 вересня 2020 року в справі №216/3521/16-ц.

Оновлена судова практика спрямована на захист прав споживачів – покупців житла, що відповідно має покращити ситуацію на ринку нерухомості та певним чином спонукати забудовників до виконання договірних зобов’язань вчасно.

ДЖЕРЕЛО

_{Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА     або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ}