25/03/2021

Переуступка та її вплив на ринок первинної нерухомості

Продаж квартир за схемою переуступки прав став невід’ємною частиною ринку первинної нерухомості й охоплює, за різними оцінками, від 10 до 25% продажу об’єктів нерухомості в новобудовах. Разом з юристами, девелоперами, продавцями та забудовниками з’ясовували нюанси переуступки.

Історія переуступки

У класичному визначенні переуступки йдеться про купівлю житла в споруджуваному або щойно введеному в експлуатацію будинку, коли угода укладається не з забудовником, а з так званим першим власником. Якщо квартира ще в процесі будівництва, її оформлено на виплат або в іпотечний кредит від банку-партнера, то продається не саме житло, а переуступають права на нього. Переуступка майнових прав на незавершений об’єкт нерухомості і є класичним прикладом переуступки.

З появою комерційного ринку первинної нерухомості виникла й практика переуступки. З тих чи інших причин люди, які купували на котловані житло, здійснювали переуступку своїх прав на житло, що будується. Тож інвестори та забудовники знають ці схеми ще з кінця 90-х років. Утім, масовим це явище стало з 2000 до першої кризи 2008 року. Тоді ринок нерухомості зростав великими темпами, можна було придбати квартиру в кредит, продати за переуступкою й заробити. На той час такі угоди були вигідними — і для забудовників, і для інвесторів, і для банків. Після кризи 2008 року переуступка існувала пропорційно активності на ринку нерухомості. У 2010-2013 відновився первинний ринок, і переуступка стала звичайним бізнесом: вкладаючи гроші на рівні котловану і продаючи нерухомість на етапі будівництва 5-го поверху, можна отримувати непогану маржу.

Для покупця переуступка є вигідною, коли він хоче квартиру з певним плануванням або видовими характеристиками, а такі лоти вже закінчилися в девелопера. Або коли йдеться про нестандартні, але ліквідні планування в обмеженій кількості. Їх завжди можуть викупити й чекати свого часу, щоб перепродати за вищою ціною. Або коли покупець просто хоче зменшити ступінь ризику при купівлі нерухомості.

Які є юридичні підводні камені переуступки?

За своєю суттю переуступка — це передання права вимоги третій стороні. За умовами цього договору новий кредитор (покупець) бере зобов’язання та право вимоги на себе від початкового кредитора (покупця). Тут можуть виникнути такі ризики:

а) недобудова об’єкта;
б) несплата всіх платежів первісним кредитором;
в) новий кредитор автоматично підписується під усіма умовами, що були зазначені в договорі купівлі-продажу майнових прав з первинним покупцем.

При переуступці юридичні ризики криються не в договорі, а в тому, що права й обов’язки першого інвестора переходять до другого. Якщо у першого інвестора були ризики за договорами із забудовником, вони автоматично переходять до другого інвестора. Як і у звичайному договорі купівлі нерухомості, тут має бути дотримано умови про сповіщення дружин і чоловіків. Окремо потрібно перевіряти репутацію забудовника тощо.

Договір переуступки можна укласти до моменту підписання передавального акта між інвестором і забудовником. Після оформлення квартири у власність укладають основний договір купівлі-продажу. У договорі переуступки, як і в попередньому договорі купівлі-продажу, має бути вся інформація про об’єкт, технічні характеристики квартири, номер, секція, специфікація, вартість, порядок виплати, введення в експлуатацію. Якщо квартиру виплачено, то новому покупцеві мають видати документ, що підтверджує повне виконання фінансових зобов’язань першого покупця перед забудовником.

Може бути переуступка і від юрособи. Таке трапляється, коли забудовник розраховується з генпідрядником квадратними метрами або домовляється з власником земельної ділянки не про грошовий еквівалент, а про квадрати. Це внутрішні домовленості, які не мають впливати на ціноутворення об’єкта, якщо дотримано декілька умов: обговорено вартість квадрата і фінансову політику підвищення, щоб ніхто не демпінгував, підтверджено юридичну чистоту таких угод, проведено нормальну комунікаційну політику та роз’яснювальну роботу з потенційними інвесторами.

Покупцеві, який збирається укласти договір переуступки з юрособою, важливо перевірити акти взаєморозрахунків усіх учасників будівництва, виконаний договір підряду, в якому зазначено його будинок і квартиру. Головна порада інвесторові: робити повний due diligence проєкту й усіх його учасників, не полінуватися вияснити взаємозв’язки всіх ТОВ, названих у документах. Передусім якщо йдеться про юросіб, які нібито не пов’язані з забудовником, але володіють пулом квартир у 30-40% і навіть більше. Усі ці продажі через треті руки зазвичай можуть свідчити про фінансові та юридичні проблеми головних осіб будівництва.

Є певні підводні камені, про які покупцеві треба знати. Усі вони так чи інакше залежать від порядності забудовника та юридичної прозорості угоди. Наприклад, забудовник продає підконтрольній компанії квартири пакетом за низькою ціною, а вона реалізує їх дорожче, навіть завищуючи ринкову вартість. У цьому разі крім суттєвої переплати в покупця проблем може й не бути, чого не можна сказати про ситуацію, коли, наприклад, забудовник передав частину квартир іншій юрособі, яка здійснює подвійні-потрійні продажі. Або, ще один реальний ринковий приклад, не розплатившись із девелопером, уже активно реалізує квадратні метри. Тому купуючи квартиру в новобудові за переуступкою прав вимог, є сенс просити забудовника довести, що він отримав гроші від юридичної особи, якій раніше передав житлове приміщення, і що вони надійшли за конкретну квартиру. Це суттєво спростить процедуру вирішення можливих проблем.

Інвестиції в первинний ринок справді гарантують непоганий дохід — у середньому 25-30% зростання ціни квадрата зі старту за цикл проєкту в комфорт+ і 30-40% — у бізнес-сегменті, утім, супутні ризики ніхто не скасовував.

Обсяг і структура ринку переуступки

Приватні інвестори, які хочуть заробити на кв. м, на всьому ринку переуступки становлять близько 20-25%. Деякі забудовники (оціночно до 30% ринку) практикують продаж своїм юрособам або пулу фізосіб найкращих і видових об’єктів, що надходять на ринок одразу за переуступкою навіть на початковому етапі будівництва, або в потрібний для забудовника момент.

Сьогодні ринок нерухомості вже втратив свою колишню інвестиційну надпривабливість, і ті люди, які мають вільні кошти, переспрямували їх в інші галузі. Переуступка регулюється переважно рівнем прибутковості. Навесні під час карантину й локдауну продажі новобудов упали, проте забудовники не скинули цін, не було жорстких акцій до -50%. Якби такі були, то миттєво прийшли б інвестори, які потім продадуть за переуступкою або дочекаються введення будинку в експлуатацію, або оформлять на себе й продадуть як власне вторинне житло. Різниця тут лише в тому, чи продається нерухомість як власне житло, чи продаються права на неї до введення в експлуатацію. Тут інвестор вирішує сам: чекати довше і більше заробити або продати швидше і менше заробити. Зі зростанням первинного ринку збільшується й кількість спекулятивних угод, якщо ринок почне скорочуватися — зменшиться й кількість угод переуступки.

Умовно продавців, які пропонують житло в новобудові за переуступкою, можна поділити на три групи. Перша — це інвестори, до яких належать приватні особи, які купують у середньому від 1-2 до 10 квартир, а також юрособи, які спеціалізуються на орендному бізнесі й управлінні нерухомістю. Вони, зокрема, можуть представляти інтереси приватних осіб. У разі оптового продажу квартир девелопер може надати юрособі непогану знижку. Це вигідно й забудовникові, адже можна упакувати відразу декілька квартир і реалізувати їх за 100%-ю оплатою, а не на виплат.

Друга група — це фізичні особи, які придбали нерухомість для себе, проте з різних причин вирішили або змушені її продати. Третя — юридичні особи, які надали девелоперу різні послуги. Найпоширеніший варіант — розплатитися з генпідрядником квадратами.

Перший тип інвесторів купує об’єкт нерухомості або для перепродажу під час будівництва, або для подальшої оренди, — за останні 5 років орендний бізнес збільшився вдвічі. А сьогодні з’явився новий тип «прибуткового бізнесу», коли цілий будинок або комплекс відпочатку будують як апартаменти для здавання в оренду, найбільше це характерно для курортних міст. Останнім часом дедалі частіше спостерігаємо придбання нерухомості не для заробітку чи оренди, а для збереження коштів. Власники таких об’єктів налаштовуються на довгострокове володіння, вичікуючи зручного моменту для продажу свого об’єкта або в разі екстреної потреби в живих грошах.

Допустимий відсоток переуступки в окремо взятому комплексі можна зіставити з відсотком інвесторських квартир для перепродажу: стратегія орендного бізнесу нині не є дуже популярною, тому понад 80% угод спекулятивних інвесторів стосується саме заробітку на зростанні ціни квадрата після завершення будинку. Зазвичай цей відсоток інвесторських квартир дорівнює 15-20% від загального обсягу житлового фонду. У такому разі можна говорити про здорову економічну модель і забудовника, і приватних інвесторів. На ринку є ситуації, коли квартири ділять між забудовником і землекористувачем, а потім ще й частиною розплачуються з підрядниками. Це все досить індивідуально й у процентному співвідношенні щодо пулу квартир, і в особливостях домовленостей. Буває, що в землекористувача 50% квартир, які він продає двома частинами через різні компанії.

Політика забудовника щодо переуступок

Наприклад, у комплексах «Інтергал-Буд» за договором переуступки реалізується до 10% квартир від загального пулу. По суті, відбувається заміна сторони в попередньому договорі купівлі-продажу. Найчастіше йдеться про інвестиційні лоти, які придбали на початковому етапі й продають під уведення будинку в експлуатацію. Найбільше серед таких квартир однокімнатних до 60 кв. м у комплексах класу комфорт+. У бізнес-сегменті це можуть бути й трикімнатні видові квартири з панорамою міста та близькістю центрального ділового району. Дуже важливо, щоб було дотримано здорове співвідношення інвестиційних квартир у житловому комплексі. Якщо в одному проєкті акумулюється великий пул квартир для перепродажу, які потім однієї чудової миті вистрілюють, найчастіше з уведенням будинку в експлуатацію, порушується здоровий баланс, запускаються деструктивні моделі нездорової конкуренції, включно з демпінгом за ціною або, навпаки, завищеними ціновими очікуваннями, сварки з керівною компанією, непорозуміння між сусідами тощо.

Вплив на ринок. Чи може переуступка обвалити ринок?

Переуступка, залежно від обсягу в конкретному ЖК, може створити прецедент цінового демпінгу, коли забудовник та інвестори або інвестори й інвестори опиняться по різні боки барикад у войовничих таборах. Тому системні гравці намагаються контролювати відсоток інвестиційних квартир від загального пулу житлової нерухомості, враховуючи потенціал розвитку району та попит на оренду чи перепродаж, не дозволяють спекулятивного перепродажу в середині циклу або вимагають узгоджувати із собою вартість квадрата, підганяючи її під офіційну, щоб не було розриву в 10-15%, як бувало раніше.

По-перше, потрібно розуміти, що за останні декілька років відбувається балансування попиту і пропозиції. Наприклад, торік через наслідки COVID-19 і параліч в ДАБІ майже всі великі гравці відклали виведення нових проєктів. Та й загалом компанії нині виводять дуже збалансовано новий продукт, щоб не було прецедентів «канібалізму» всередині компанії. Звісно, про здорове співвідношення попиту і пропозиції ще говорити рано, тим паче, що потреба в якісному сучасному житлі в нас є високою, а купівельна спроможність — низькою. Нині складно говорити, у що виллється штучне скорочення попиту через реформи ДАБІ й коронавірус і зниження реальних доходів покупців житла, утім якщо ситуація буде на нинішньому рівні, то ще третину від обсягів будівництва за найближчі два роки ринок втратить.

Чи можуть нові закони серйозно вплинути на переуступку і як?

З’являються ініціативи, що передбачають заборону на продаж квартир на етапі будівництва до введення в експлуатацію. Проте експерти не бачать механізмів запровадження цих законопроєктів, адже сьогодні на ринку немає достатньо вільних коштів на весь цикл будівництва, і в разі введення таких заборон усі забудовники просто зупиняться. Могло б бути банківське кредитування, проте сьогодні % є непосильними для бізнесу. Короткострокове фінансування є, а от повне фінансування будівництва поки що в нас неможливе. Цілком можливо, що лобі забудовників не допустить ухвалення таких норм.

Провальна реформа ДАБІ також впливає на ринок: кількість відмов торік перевищила 95%, це нездорова ситуація. Десятки тисяч зведених кв. метрів зависли в повітрі. Якщо ринку не дати нормально працювати і не створити для цього всіх умов, може настати штучне скорочення обсягу пропозиції, а отже, зростання цін у наявній на ринку пропозиції. Станеться так, що найкращі лоти виметуть дочиста, а масмаркет лежатиме на полицях: покупцеві доведеться або брати, або довго чекати нових стартів. У деяких компаній буде обґрунтування підняти ціни навіть на не найякісніший продукт. Проте це, звісно, песимістичний сценарій, якого вдасться уникнути, якщо ситуація з ДАБІ не погіршиться.

Захист прав інвесторів — ще один важливий аспект, який має сприяти вирішенню проблем у галузі, зниженню ризиків для покупців житла, а отже, убезпечити їх і від шахрайських схем з переуступкою, подвійними продажами, підставними фірмами тощо. Ідеться насамперед про прозорий і відкритий реєстр забудовників, персональну відповідальність за невиконання зобов’язань, дотримання законодавчих вимог, реєстрацію права власності навіть на об’єкт будівництва, тобто на квартиру в споруджуваному будинку. Перший крок — проєкт закону № 5091 уже зареєстровано у Верховній Раді.

Автор: Світлана Волкова

У підготовці матеріалу взяли участь:

Анатолій Топал, керівник Асоціації професійних управителів нерухомістю України,
Олег Приходько, засновник і CEO девелоперської компанії Greenol,
Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості,
Володимир Копоть, юрист, керівник сервісу онлайн-перевірки нерухомості Monitor.Estate,
Анна Лаєвська, комерційний директор «Інтергал-Буд».

ДЖЕРЕЛО

_{Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за посиланням: ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ}