Переїхати у спокій: як змінилися правила купівлі-продажу та оренди нерухомості
І як убезпечити своє майно та гроші від шахраїв
Війна, розв’язана росією проти України, зачепила всі ринки та сфери діяльності. Бізнес вимушений переорієнтовуватись та адаптуватись під нові правила існування. Так само мають змінювати підходи на час війни до звичних справ і громадяни України. Багатьом українцям за ці місяці довелося кинути власні домівки і шукати прихисток, зокрема, на заході України. Деякі вимушені переселенці намагалися знайти безкоштовне житло, деякі – оформити оренду. А хтось хотів купити квадратні метри в цьому регіоні. Проте на час воєнного стану процедура оформлення таких правочинів набула змін. Що саме змінилось як для фізичних осіб, так і для бізнесу під час війни, розповів Mind адвокат, керуючий партнер юридичної компанії ESQUIRES Олександр Шкелебей.
Ринок нерухомості почав зазнавати негативного впливу ще з пандемії COVID-19 (зменшення темпів будівництва, зниження платоспроможності населення тощо). Тільки-но ситуація на ринку почала вирівнюватися, зокрема за рахунок зростання попиту на заміську нерухомість та іноземних інвестицій, чутки про можливу війну задавали новий негативний тренд.
Лютий 2022 року остаточно погіршив ситуацію, замінивши ковідні обмеження початком повномасштабної війни, введенням воєнного стану, втратою роботи багатьма українцями, ризиком пошкодження будівлі ворожою ракетою, повним зупиненням будівництва низки обʼєктів та обмеженням роботи державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Як відбувається купівля-продаж нерухомості під час війни?
Задля обмеження втручання і захисту даних у перші дні війни Мін’юст обмежив доступи до більшості державних реєстрів, зокрема й до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Однак, оскільки близько 3% внутрішньо переміщених громадян розглядали придбання житла на вторинному ринку в західних, більш спокійних регіонах України, з’явилися різні «схеми» оформлення правочинів з купівлі-продажу об’єктів нерухомості. Серед поширених можна назвати: придбання нерухомості за довіреністю, укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна без проведення його державної реєстрації, укладання попередніх договорів, оформлення заповіту та укладання довгострокової оренди з правом викупу. Про високу ризиковість таких варіантів правники ESQUIRES застерігали раніше.
28 квітня 2022 року набрала чинності постанова КМУ №480, яка серед іншого поновлює купівлю-продаж нерухомості та дозволяє нотаріусам вчиняти нотаріальні дії з нею, водночас запроваджуючи низку виключень. Наприклад, право власності на нерухомість не можна набути від представника власника фізичної особи (за довіреністю); заборонено здійснювати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно протягом місяця з проведення попередньої реєстрації (не можна продати нерухомість, якщо вона у власності менше місяця); заборонено проводити державну реєстрацію права власності на підставі посвідчених нотаріусом договорів у період з 25 лютого 2022 року до включення його у відповідний перелік.
Водночас неможливо уявити законну процедуру купівлі-продажу без внесення відповідних змін до реєстру. Більше – навіть перевірка власника нерухомості неможлива без працюючого реєстру.
Відтак не всі нотаріуси посвідчуватимуть договори щодо нерухомого майна та реєструватимуть право власності на нього. Так, 3 травня 2022 року Мінʼюст затвердив перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.
Відповідно, тільки нотаріусам з наведеного переліку було відновлено доступ до цих реєстрів. Крім того, зазначений перелік містить застереження про заборону вчинення певними нотаріусами окремих нотаріальних дій та постійно оновлюється.
Отже, щоб не залишитись і без коштів, і без нерухомості, не рекомендується йти на сумнівні угоди. Для придбання чи продажу нерухомості під час воєнного стану та впродовж місяця з дня його припинення правильно звернутися до нотаріуса, що включений до затвердженого Мін’юстом переліку за визначеною територіальністю (для м. Києва та Київської області державну реєстрацію можуть проводити нотаріуси, що здійснюють діяльність як у м. Києві так і Київській області).
Особливу увагу слід звертати на випадки, коли продавець набув право власності на підставі правочинів, укладених в період військового стану або навіть за декілька днів до війни, порівнюючи дату підстави виникнення права власності та дату його державної реєстрації.
Які додаткові ризики наявні на ринку купівлі-продажу?
Наразі купівля-продаж нерухомості на вторинному ринку тільки починає відновлюватися від початку війни, а тому узагальнені висновки щодо зміни купівельних цін на квартири та будинки робити ще зарано. Водночас, при затяжній війні за східну та південну територію України, досить ймовірним видається регіональне ціноутворення, коли на заході нерухомість буде дорожчати, а на території активних бойових дій та прилеглій до них – дешевшати.
Ринок первісної нерухомості має свої особливості. І хоча можливість інвестувати в будівництво під час війни не була обмежена, інтерес виникав здебільшого до квартир та офісів у фактично споруджених новобудовах західних регіонів.
У той же час будівельні компанії Києва зазначають активізацію на будівельних майданчика та звітують про відновлення будівельних робіт, однак не всі з них відкривають відділи продажів для покупців через зрозумілі обставини.
Наразі не йдеться про відновлення довоєнних обсягів інвестування у первісну нерухомість навіть у більш спокійних регіонах. І це може стати новим викликом для забудовників: зростання вартості енергоносіїв та будівельних матеріалів підвищує собівартість будівництва при зниженні попиту інвесторів (зменшення платоспроможності населення та присутності іноземних покупців).
Відтак інвестори вимагатимуть додаткових юридичних гарантій від забудовника, щоб не залишитись наодинці з правами на законсервований об’єкт будівництва чи довгобуд. Перевірки юристом прав на земельну ділянку та підстав будівництва буде явно недостатньо для рішення інвестора. Гравці ринку первісної нерухомості, щоб не продавати у збиток, вимушені будуть шукати нових підходів для гарантій покупцям.
Як змінилися правила оренди на час війни?
Регіональний попит на оренду як житлових, так і комерційних приміщень корелюється з активністю бойових дій на певній території. Величезна кількість сімей, підприємств змушені були виїхати до більш спокійних регіонів країни на невизначений строк.
У західних регіонах України через стрімке зростання попиту спостерігаються пікові ціни на оренду житла. Не виключено, що ринок комерційної нерухомості може частково підхопити цей регіональний тренд. Та будь-які прогнози мають враховувати тривалість і локалізацію активних бойових дій.
Оренда житла під час воєнного стану здійснюється за загальними правилами, як і до воєнних дій, з урахуванням фактичних обставин. Так, як зазначалося, перевірка власника нерухомості неможлива без працюючого реєстру, тому слід детально проаналізувати документи, що надає наймодавець на підтвердження його прав та його особи, та зазначити їх у письмовому договорі. В умовах воєнного стану рекомендується передбачити в договорі оренди умови форс-мажору (обставин непереборної сили).
З 3 травня 2022 року за бажанням сторін стало можливе звернення за нотаріальним посвідченням договорів найму (оренди), але виключно до нотаріусів, включених до затвердженого Міністерством юстиції переліку.
Щодо оренди державного і комунального майна внесено низку змін, які набрали чинності з 13 квітня. Під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України у визначених межах може встановити інші правила передання в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Зацікавленому бізнесу рекомендуємо детальніше ознайомитися із нововведеннями та пам’ятати, що строк дії договорів оренди державного майна, які укладаються під час дії воєнного стану, не може перевищувати 12 місяців після припинення чи скасування воєнного стану.
Крім того, задля позитивного впливу на ринкове середовище, ринок праці, рівень зайнятості населення, зменшення фінансового навантаження на малий та середній бізнес Київська міська рада на період воєнного стану та один місяць після його закінчення передбачає звільнення орендарів комунального майна від орендної плати.
Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за посиланням: ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ