Податок на недобуд: хто і скільки платитиме зборів за нове житло

І як новий закон вплине на всіх учасників ринку

Наприкінці вересня Верховна Рада ухвалила законопроєкт №7683, що передбачає захист прав інвесторів щодо ще не зведених будівель, зокрема унормовує податкові питання в цій сфері. Чи зможе документ обмежити спроби шахрайства на цьому ринку і як він вплине на вартість житла, Mind пояснював у матеріалі «Депутати спробували зрівняти податками первинний та вторинний ринки нерухомості. Обіцяють менше спекулянтів та довгобудів». Сьогодні ж Марія Золотарьова, керівник практики податкового та митного права, адвокат АО «Вдовичен та партнери», к.ю.н., розповіла Mind про інший «бік медалі» цього документа, а саме – як закон вплине  на покупців та оподаткування забудовників.

Закон про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (законопроєкт №7683), що наразі направлений на підпис Президенту України, став логічним продовженням ухваленого раніше Закону України №2518-ІХ від 15 серпня 2022 року «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Мета останнього – захист прав інвесторів будівництва нерухомості від недобросовісних забудовників, виведення об’єктів незавершеного будівництва з тіньового неконтрольованого обігу.

До недавнього часу, як свідчить практика, наприклад, при продажі квартири в житловому будинку на етапі будівництва забудовники використовували такі варіанти документального оформлення інвестицій в будівництво:

• договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру;
• інвестиційний договір;
• договір про сплату пайових внесків і участь у житлово-будівельному кооперативі;
• попередній договір купівлі-продажу квартири.

Усі ці способи мали свої ризики, адже жоден з них фактично не гарантував для покупця відповідного об’єкту незавершеного будівництва юридичного механізму захисту прав на такий об’єкт.

Як наслідок, численними були випадки шахрайства недобросовісних забудовників, які могли продавати квартири в недобудовах по декілька разів. Із прийняттям закону №2518 держава робить спробу взяти під контроль ринок обігу об’єктів незавершеного будівництва. У цивільний оборот вводяться такі об’єкти цивільних прав, як:

• майбутній об’єкт нерухомості – це, наприклад, квартира, гараж на етапі їх будівництва;
• подільний об’єкт незавершеного будівництва – це, зокрема, багатоквартирний житловий будинок із квартирами на етапі будівництва;
• неподільний об’єкт незавершеного будівництва – наприклад, приватний житловий будинок без квартир на етапі будівництва.

Права на ці об’єкти (спеціальне майнове право або право власності (стосовно лише неподільного об’єкту незавершеного будівництва)) будуть реєструватись у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Як наслідок, держава по суті гарантує юридичний захист таких об’єктів у обсязі, передбаченому законом №2518.

Держава взялась за питання оподаткування операцій з об’єктами незавершеного будівництва, про які мова йшла вище, тобто із зареєстрованими майбутніми об’єктами нерухомості, подільними та неподільними об’єктами незавершеного будівництва. Податкові питання врегульовані законопроєктом №7683.

Кого він стосується?

Фізичних осіб – продавців зареєстрованих у реєстрі майбутніх об’єктів нерухомості, подільних та неподільних об’єктів незавершеного будівництва (далі – об’єкти майбутньої нерухомості).

Якщо такі об’єкти були отримані у спадщину, то ставка ПДФО буде складати 5% та 1,5% військовий збір. Це, однак, не стосується нерезидентів. Для них залишається ставка ПДФО – 18% та військовий збір – 1,5%.

Також законом передбачена можливість зменшити для цілей оподаткування такий дохід на вартість документально понесених витрат, наприклад, на витрати для придбання нерухомості на етапі будівництва.

Як держава контролюватиме можливі маніпуляції з оподаткуванням?

По-перше, для цілей оподаткування ПДФО та військовим збором дохід від продажу об’єктів майбутньої нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної у договорі, але не нижче оціночної вартості, розрахованої автоматично модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку.

По-друге, договори про відчуження об’єктів майбутньої нерухомості мають бути нотаріально посвідчені. Під час їх посвідчення нотаріуси повинні перевіряти наявність довідки про оціночну вартість відповідного об’єкта і сплату необхідних податків.

По-третє, нотаріуси повинні щокварталу повідомляти податкові органи про посвідчені ними договори відчуження об’єктів майбутньої нерухомості, ціну цих об’єктів і суми сплачених податків.

Як закон вплине на платників ПДВ – забудовників та девелоперів будівництва?

Якщо термін «забудовник» є звичним, то поняття «девелопер будівництва» – нове, що з’явилося завдяки закону №2518. Ним є юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

Так, для забудовників і девелоперів будівництва встановлено касовий метод визначення податкових зобов’язань з ПДВ (за датою отримання доходу) за операціями з першого постачання неподільного житлового об’єкту незавершеного будівництва або майбутнього об’єкту житлової нерухомості.

Під першим постачанням розуміється перша передача спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт. Подальші операції з продажу таких об’єктів звільняються від оподаткування ПДВ.

Як вплине на платників податку на прибуток підприємств? 

Визначено особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

Так, при першому продажу таких об’єктів поряд із загальними нормами, встановленими Податковим кодексом України, мають право, але не зобов’язані визначати податкове зобов’язання з податку на прибуток підприємств за наведеним нижче алгоритмом:

• фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією із першого продажу (передачі покупцю) таких об’єктів;
• фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість таких об’єктів, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією із першого їх продажу (передачі покупцю);
• фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій із першого продажу (передачі покупцю) об’єктів, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об’єкта житлової нерухомості;
• фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість цих об’єктів, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об’єкта житлової нерухомості.

Вищенаведені зміни в оподаткуванні фактично запрацюють з набуттям чинності закону №2518 (з 10 жовтня 2022 року) і запровадженням державної реєстрації об’єктів майбутньої нерухомості.

ДЖЕРЕЛО

_{Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА   або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ}