Покоління новоселів: хто купує квартири в новобудовах

Покоління новоселів: хто купує квартири в новобудовах

Фото: DR

Портрет і звички покупців квартир у новобудовах змінюються. Зменшується частка інвесторів, дедалі більше їх приходять у супроводі юристів-консультантів і навіть дизайнерів. Такими є наслідки коронакризи, краху «Укрбуду» та законодавчих нововведень.

На що дивиться покупець? Коронакриза повернула покупців до базових потреб. Найголовніша вимога – реальне ведення будівельних робіт на майданчику. Велика увага також приділяється термінам будівництва та репутації забудовника.

Покупці стали недовірливішими. За словами президента «Київміськбуду» Ігоря Кушніра, у відділи продажів покупці все частіше приходять з юристами, які уважно вивчають договори купівлі-продажу тавсю супровідну документацію проєкту.

У цієї тенденції кілька причин: крах «Укрбуду», мітинги інвесторів проєктів банку «Аркада», карантин, який призвів до зупинки багатьох будмайданчиків, і реформа ДАБІ, яка практично заморозила видачу дозвільних документів.

Важливу роль як і раніше відіграє місце розташування об’єкта. Крім того, більше уваги інвестори приділяють інфраструктурі всього житлового комплексу та плануванням квартир.

Як розповіла Mind директор з маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян, для прийняття рішення про купівлю клієнтові важливо ще на етапі будівництва отримати точну концепцію розподілу інфраструктурних складових житлового комплексу. «Сьогодні троє з п’яти потенційних інвесторів цікавляться, які саме оператори «зайдуть» у проєкт, як буде реалізовано комерційну нерухомість, чи буде створено всі з обіцяного», – говорить вона.

Також, за словами керуючого партнера консалтингової компанії Kiev Standard real estate boutique Олега Перегинця, покупці приводять до відділу продажів своїх дизайнерів – для консультації щодо планувальних рішень і подальшої реалізації дизайн-проєкту.

Хто й що зараз купує? За останні два роки не помітно істотного розриву в портреті споживача бізнес- і преміум-секторів. «Можна сміливо стверджувати лише одне: споживач молодіє з кожним роком, а цільова аудиторія розширюється. Інвестор, який для життя обирає комфорт-клас, готовий інвестувати в бізнес за рахунок своїх накопичень, бажаючи в подальшому отримати вигоду на подорожчанні квадратного метра», – каже Перегинець.

 

Керівник департаменту корпоративних комунікацій City One Development Галина Мартиненко підтверджує, що в бізнес-класі аудиторія помолодшала: «Раніше можна було говорити про те, що переважно це люди віку 35+, то зараз це 30+».

У масштабних проєктах KAN Development, за словами керівника продажів компанії Дениса Морозова, середній вік покупців не змінився, тому що від самого початку він був у межах 25–35 років. «І це не дивно, адже наша ЦА – молоді сім’ї з дітьми. Саме ця категорія дає 70% покупців», – пояснює він.

Хто інвестує «на виріст»? Частка інвестиційних угод відрізняється від об’єкта до об’єкта і залежить від проєктної історії та репутації забудовника. Але в середньому на ринку в структурі продажів професійні інвестори, які купують квартири з метою подальшого перепродажу і здачі в оренду, займають від 10 до 30%. Причому за період карантину їхній обсяг скоротився.

«Інвестори зайняли вичікувальну позицію, але це більше відноситься до несистемного їх сегменту. Системні та великі гравці, які викуповують поверхами й пакетами від п’яти лотів, приходять у проєкт на початковому етапі продажів, часто резервуючи метри задовго до офіційного старту. А у зв’язку з пандемією багато проєктів відклали свій запуск», – пояснює Перегинець.

За даними City One, частка інвестиційних угод у проєктах компанії відрізняється за класами. Найбільше, 60%, їх спостерігається в бізнес-класі. У преміум – 30%, у комфорт-класі – 20%. А в проєкті «Новопечерські Липки» існує поняття постійного покупця, і ця частка зросла за останні два роки. Сьогодні 90% угод у цьому проєкті здійснюють жителі кварталу. Купують або для членів своєї родини, або з метою вкладення коштів.

За спостереженнями маркетинг-директора будхолдингу «Інтергал-Буд» Ірини Михальової, у бізнес-класі два роки тому переважав інвестиційний попит. Зараз же переважна більшість покупців купують нерухомість бізнес-класу для власного проживання.

Михальова пояснила, що в разі покупки з метою перепродажу на початкових стадіях, прибутковість у середньому становить до 30% для комфорт-класу, а в бізнес-класі в центральному діловому районі – до 40–50%.

Оренда розглядається також, але тут відсоток прибутковості дуже залежить від характеристик самої квартири та її локації. «Користуються попитом однокімнатні 40–45 кв. м, адже за ціною вони є не набагато дорожчими від малогабаритних квартир, але набагато зручніші й функціональніші. Мода на смарт для оренди вже теж минула», – зазначає Михальова.

Понад 70% інвестиційних покупок припадає саме на об’єкти підвищеної комфортності, вважає Олександр Ізаров, керівник проєкту Rusaniv Residence. «Кілька років тому можна було говорити про зародження нового типу житла: на ринку стали з’являється ЖК формату «місто в місті». Але зараз це чи не єдиний якісний напрям розвитку ринку, з яким погоджуються практично всі девелопери», – говорить експерт.

Чому «найпроблемніший» покупець – чиновник? Значну частку інвесторів становлять фахівці-професіонали в будь-якій галузі, керівники середньої та вищої ланки, а також власники бізнесу.

З їхніх лав практично зникли ресторатори, співробітники івент- і туристичних агентств, пілоти. Це теж – наслідки коронакризи. «Металурги вже давно пішли, зменшилася частка аграріїв, які зараз стабілізують бізнес після зміцнення гривні та непередбачуваних погодних умов. Зростає частка айтішників і будівельників: у нашій структурі продажів їх приблизно однакова кількість – по 7%», – розповідає про зміни портрета покупця в проєктах бізнес-класу директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова.

Частка експатів залежить від проєкту. Наприклад, за словами Кушніра, в одному з проєктів «Київміськбуду» іноземці в структурі продажів зайняли понад 50%.

Найскладнішими покупцями стали чиновники та політики. Проблеми пов’язані частково з  тим, що правила фінмоніторингу, які набули чинності 28 квітня цього року, стали більш суворими. Закон зобов’язав банкірів, нотаріусів, ріелторів та інших суб’єктів первинного фінансового моніторингу посилити контроль великих покупок і витрат українців, а також повідомляти про них Держслужбу фінансового моніторингу.

До держслужбовців і чиновників, як до публічних осіб, також спостерігається підвищена увага контролюючих органів. Для легалізації великої суми доходів (1–3 млн грн) законних способів не так вже й багато, що створює додаткові проблеми при оформленні угоди.

«Найскладніші – це не чиновники й політики зі стажем, які вже пройшли через обов’язкове декларування доходів, а саме «нові обличчя». Вони несуть гроші у валізах і дивуються, чому співробітники відділів продажів вимагають якісь довідки», – розповідає начальник одного з відділів продажів на умовах анонімності.

Яким буде покупець через кілька років? Попит на нерухомість залишиться високим. Причому конкуруватимуть між собою вже не проєкти, а бренди компаній-девелоперів.

Покупець стане вимогливішим до продукту й додаткових можливостей, які будуть запропоновані разом із купівлею квартири. Йдеться про комплексну пропозицію – не квадратні метри, а середовище проживання з додатковим пулом сервісів тощо. Частка інвестиційних угод в успішних проєктах також зберігатиметься – за рахунок того, що довіра до банківської системи поки низька.

Олег Перегинець прогнозує збільшення кількості іноземних покупців. «Зросте частка запитів на квартири з ремонтом. Зокрема – попит на прибуткові будинки з професійною керуючою компанією і послугою довірчого управління. Тренд до зниження віку цільової аудиторії збережеться. Загалом покупець майбутнього буде мобільним і швидким в ухваленні рішень», – підсумовує експерт.

 

 

ДЖЕРЕЛО

•••••••••••••••••••••••••••••••

Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за  посиланням:  ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА     або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ