Рік незламності: що допомагає ринку нерухомості пережити складні часи
Як найбільші девелопери країни встояли попри стрімке падіння продажів та зростання собівартості будівництва
Минув рік від початку повномасштабного вторгнення росії на територію України. Mind продовжує проєкт «Рік незламності», у якому аналізує вплив військової агресії на різні галузі національної економіки. Цього разу розглянемо ринок нерухомості.
Рік великої війни став найскладнішим для девелоперів за всю історію незалежної України. Охочих придбати квартири в новобудові – одиниці, забудовники живуть завдяки розстрочкам, які покупці житла оформили ще в довоєнний період. Як підрахували в ЛУН, наприкінці 2022 року інтерес до купівлі житла в столиці становив 45% від лютневого, а в Київській області – і поготів 37%.
Усе через невизначеність – ніхто не знає, коли закінчиться війна, чи не потрапить російська ракета в щойно зведений будинок та що відбуватиметься з цінами на нерухомість у найближчі пів року-рік. За даними ЛУН, перед повномасштабним вторгнення рф в Україні нараховувалося понад 200 000 активних інвесторів у новобудови. Однак після 24 лютого 2022-го їхня кількість у регіонах, де не точаться активні бойові дії, у середньому скоротилась удвічі.
Темпи будівництва теж знижуються, однак поки не настільки катастрофічними темпами. Торік в Україні ввели в експлуатацію 7,1 млн кв. м житла, що, за даними Державної служби статистики, на 38% менше, ніж роком раніше. А в столиці – 0,9 млн кв. м – проти 1,96 млн кв. м у 2021-му.
У воєнний рік девелоперам довелося підвищувати ціни через шалене подорожчання собівартості. І це також відчутний ризик. Наприклад, за рік житло комфорт-класу у Києві, згідно зі статистикою ЛУН, зросло в ціні на 34,8% і становить 38 000 грн за квадратний метр, у Львові – на 53,3%, до 32 200 грн за 1 кв. м. А в Одесі – на 47,6%, до 30 400 грн за квадратний метр.
Незважаючи на ракети та дрони в повітрі, падіння попиту та зростання собівартості, забудовники продовжують працювати. Як живе галузь, які рішення стали найбільш вдалими, що допомагає зберегти команди та бізнес і чи планують девелопери розвиток найближчим часом? Які новації гравці ринку навряд чи б запровадити, якби не війна? Про це Mind розповіли топменеджери великих девелоперських компаній.
Гравці сконцентрувалися на добудові наявних об’єктів. Одразу після початку повномасштабної війни всі забудовники зупинили роботу та переключилися на волонтерство, допомогу співробітникам і ЗСУ. Ніхто не розумів, що відбувається й що робити далі. Велика кількість будівельників пішли захищати Україну, частина постачальників збанкрутіла, логістичні ланцюги були зруйновані, техніку девелоперські компанії передавали для будівництва захисних споруд.
Після 24 лютого 2022-го ринок нерухомості завмер майже на пів року. А оживати почав після відкриття реєстрів, яке сталося у травні, згадує директор департаменту продажу та маркетингу ХК «Київміськбуд» Тетяна Маркова. Але ненадовго. Уже восени стало зрозуміло, що повноцінно проводити роботи в умовах багатогодинних відключень електроенергії практично нереально.
«Київміськбуд» зупинив роботи до стабілізації ситуації зі світлом. «І хоча Київ вивели з переліку міст, де ведуться активні воєнні дії, регулярні сирени та загроза обстрілів ракетами і «Шахедами» оптимізму особливо не додають. Немає будівництва – немає продажів, відповідно й коштів», – каже Маркова.
У першу чергу потрібно було забезпечити безперебійний процес комунікації з клієнтами та подбати про безпеку співробітників. «Поєднати ці дві задачі виявилося дуже важко», – згадує директор департаменту компанії Avalon Ярослав Возняк. Запитань компанія отримувала багато. На більшість із них спільно з іншими департаментами підготували відповіді. Розмістили цей чекліст на своєму сайті, додатково зробили розсилку з посиланням на відповіді клієнтам. Поступово Avalon відновила роботу центру продажів, оскільки багато клієнтів хотіли поспілкуватися з представниками компанії наживу.
Починали відроджувати будмайданчики з найбільш готового. Навесні, коли російські війська відступили від Києва, девелопери почали відновлювати роботу. SAGA Development, як згадує її власник Андрій Вавриш, шукала матеріали, наявні на складах постачальників в Україні, нових підрядників, здатних забезпечити необхідну кількість працівників на майданчиках, і формувала нові ланцюги постачання з Європи або через Європу.
У другій половині травня 2022-го розпочали підготовчі роботи для поновлення будівництва й у групі компаній DIM. Основні сили вирішили направити на об’єкти, які вже будуються, а з червня поступово відновили роботи на майданчиках п’яти проєктів. «Відновлення будівництва – найбільш вдале рішення», – визнає керуючий партнер DIM Олександр Насіковський.
«Київміськбуд» вирішив добудовувати ЖК з високим ступенем готовності. З червня 2022-го було відновлено роботи та за пів року введено в експлуатацію ЖК «Райдужний», ЖК «Гвардійський» і першу чергу ЖК «Оберіг-2» – загалом понад 101 700 кв. м. А також чотири паркінги на 617 машиномісць.
Група компаній Avalon відновлювала будівництво в декілька етапів. Спершу це стосувалося проєктів, де ступінь готовності був дуже близький до завершення. І це дозволило в червні минулого року ввести в експлуатацію близько 42 000 кв. м житла в ЖК Avalon Zelena St., Avalon Flex і Avalon Holiday та передати клієнтам ключі від близько 800 квартир. «Вважаємо це величезним здобутком», – каже Ярослав Возняк.
На другому етапі компанія поновила будівельні роботи на об’єктах із ступенем готовності близько 50%, які планується вводити в експлуатацію у 2023 році. На третьому етапі – усіх проєктів.
Оптимізували персонал не лише звільненнями. Війна призвела до трансформацій команди – дехто зі співробітників виїхав до ЄС, багато вступили до лав ЗСУ, інших довелося звільнити через зменшення продажів та обсягу робіт. «У кожному випадку все вирішували індивідуально. Однак одне з наших пріоритетних завдань після закінчення війни – повернути всю довоєнну команду», – каже Вавриш із SAGA Development.
В Avalon вирішили проблему дещо в інший спосіб. Компанії було важливо зберегти співробітників, тому менеджмент перевів частину з них в інші підрозділи – волонтерську службу або в альтернативні партнерські проєкти. З частиною працівників довелося завершити співпрацю.
Насіковський із DIM зазначає, що його компанії вдалося зберегти основний штат. І це стало в пригоді зараз, коли ринок почав відчувати кадровий голод.
Попит стимулювали знижками та фіксацією валютного курсу. Девелопери зараз працюють із двома категоріями клієнтів. Це ті, хто купив квартиру в довоєнний період за програмою розстрочки платежів, а також нові клієнти. Наприклад, у Avalon 96% договорів відтермінування оплачуються, а по решті 4% менеджери компанії проводять переговори та намагаються знайти шляхи розв’язання проблеми.
Багато клієнтів виїхали за межі регіону чи навіть держави. Хтось втратив роботу, когось мобілізували, перераховує складності клієнтів Возняк. І додає, що торік компанія попри війну не скасовувала розстрочки на купівлю нового житла.
«Клієнти не готові віддавати забудовникам усі свої заощадження, курс валют коливається, новини з фронту змінюються», – каже Возняк. І згадує, як у перший день війни в Avalon був запит на інвестицію в доволі великих об’ємах, і ця тенденція досі стійка. Для роботи з інвестиціями декілька років тому компанія створила сервіс Avalon Brokerage, який допомагає здати в оренду та продати житло навіть на вторинному ринку. Цей сервіс працює лише з проєктами від Avalon.
DIM пропонує пільгові умови для закриття відтермінування оплати, як-то спеціальний курс або дисконт на оплату. «Розробляємо спеціальні програми придбання житла: фіксуємо курс, надаємо відтермінування на більш довгий період, пропонуємо мінімальні перші внески. Гарантуємо повернення коштів, якщо людина змінила плани», – каже Насіковський.
SAGA Development повернула практику клієнтського технічного контролю, що діяв із 2018 року. Покупці можуть інспектувати будівництво, спілкуватися з менеджментом компанії, зокрема з особами, безпосередньо відповідальними за будівельний процес.
«Київміськбуд» залишив знижки, які завжди надавалися при внесенні повної суми й за купівлю в розстрочку з першим внеском від 50%. Додаткову знижку надають воїнам ЗСУ, а з початку 2023 року до кінця березня запровадили додаткову знижку для всіх покупців. Також у компанії подовжили терміни розстрочок і дали змогу не сплачувати обов’язкові платежі певний період.
Яких втрат зазнали девелопери? Фінансові втрати суттєві: зараз мало знайдеться людей, готових купувати нерухомість під час ракетних обстрілів із загрозою, що в недобудований об’єкт може «прилетіти», зазначає Тетяна Маркова із Київміськбуду. «Покупці цікавилися переважно готовими квартирами, яких у нас практично не буває на етапах високої готовності, а також паркінгами», – каже вона.
До 24 лютого 2022-го група компаній DIM укладала від 100 до 150 угод на місяць залежно від сезонності. А зараз – відверто радіє показникам у десятках, каже Насіковський. «Коли країна перебуває в стадії активних бойових дій, і при цьому ми маємо змогу працювати, будувати, відновлювати економіку, не хочемо концентруватися на тому, що втратили. Маємо концентруватися на тому, що отримаємо», – наголошує він.
Зростання собівартості будівництва на 35–40%, звісно вплине на фінансові результати та дохідність, каже Вавриш із SAGA Development. Та додає, що підсумки підбивати зарано – все буде зрозуміло за результатами реалізації проєктів.
Як працювати цього року? «Плануємо максимально коротко: є щоквартальні плани, але вони переглядаються щомісяця з урахуванням динаміки. Сподіваємося на краще, проте маємо бути готовими до різних варіантів розвитку подій», – зауважує Маркова.
Насіковський визнає, що горизонт тактичного планування звузився до двох-трьох місяців. Девелопер сконцентрував сили на розвитку сегменту «готові квартири з ремонтом». Також у середньостроковій перспективі DIM планує запустити для своїх клієнтів додатковий сервіс з управління нерухомістю – як житловою, так і комерційною. «Над цим зараз активно працюємо», – додає керуючий партнер компанії.
На цей рік Avalon уже має чіткі плани: проводить активну проєктну роботу та сподівається продовжити будівництво ЖК Avalon Yard і Avalon Holiday. Площа останнього становить близько 90 000 кв. м, наразі проєкт реалізований лише на 30%. А також готує кілька нових пропозицій.
У SAGA Development сконцентрувалися на трьох основних пріоритетах: перебудові процесів усередині компанії, розвитку на внутрішньому ринку та міжнародному напрямі. «Провели внутрішні аудити та перейшли в режим бюджет-орієнтованого менеджменту, проводимо реорганізації для більш прозорої структури капіталу, адаптації нашої звітності до світових стандартів і шукаємо міжнародні ринки для розвитку. Як тільки для українських компаній будуть доступні кошти з адекватною вартістю, ми запропонуємо прозору систему для відкритого й цільового фінансування», – каже Вавриш. За його словами, один із ключових пріоритетів SAGA Development – виконання зобов’язань перед клієнтами та завершення проєктів, розпочатих до війни.
Майбутнє залежить від ситуації на фронті. Усі співрозмовники Mind зійшлися на думці, що реалізація більшості планів залежить лише від тривалості війни. За словами Тетяни Маркової, якщо захисникам вдасться здобути перемогу найближчим часом, тоді можна говорити про перспективні зрушення на ринку нерухомості, активізацію покупців, відновлення будівництва та реалізацію нових проєктів, каже Маркова.
«Коли, як прогнозують деякі експерти, переможемо вже літом 2023, то чекати зростання продажів можна одразу. У певного відсотка людей ще залишилися кошти, і вони цікавляться нерухомістю. Але не купують. Тож такий варіант розвитку подій підштовхне реалізацію відкладеного попиту, і ринок почне рухатися», – вважає Тетяна Маркова. Якщо ж війна затягнеться, то важко буде всім, і ринок нерухомості – не виняток. У такому разі програма максимум для «Київміськбуду» – утримати бізнес на рівні, що є зараз.
Насіковський із DIM зізнається, що для його компанії 2023 рік є стратегічно важливим, адже вона готується ввести в експлуатацію понад 100 000 кв. м житла в комплексах Lucky Land, «Новий Автограф», А136 Highlight Tower, «Метрополіс», Park Lake City. «Усі зусилля спрямовані на те, щоб якнайшвидше виконати свої зобов’язання перед інвесторами та забезпечити якісним житлом. Це і є наш план «А» та план «Б», – резюмує він.
Додатково повідомляємо, що на базі Асоціації західноукраїнських забудовників розпочала роботу юридична консультація, що БЕЗКОШТОВНО надає відповідну правову допомогу та інформацію загального характеру, необхідну потенційним покупцям квартир. Таку консультацію Ви можете отримати, заповнивши заявку за посиланням: ЗАПИТАТИ У ЮРИСТА або завітавши до нас в офіс, попередньо домовившись про зручну для Вас дату та годину за тел. 097-399-46-43.Також Ви можете отримувати всі новини про діяльність нашої Асоціації та цікаву інформацію у сфері будівництва, приєднавшись до нашої сторінки у соціальній мережі Facebook за посиланням https://goo.gl/SpzutJ