Що гальмує галузь житлового будівництва. Думки експертів

У 2020 році спостерігалося стрімке падіння темпів будівництва житла — у порівнянні до 2019 року будівництво житла скоротилося на 18,5%. Загальна картина темпів будівництва за останні чотири роки наведена в статистиці від ЛУН. Місто.

Наразі почалося поступове відновлення сектору житлового будівництва: за даними Держстату, обсяги будівництва житла в Україні у квітні 2021 року у порівнянні з аналогічним періодом минулого року зросли на 40,0%.

Причини скорочення темпів будівництва у Києві та поточну ситуацію Property Times досліджував разом з девелоперами.

 

Андрій Вавриш,
засновник та CEO SAGA Development

За останні 2 роки кількість споруджуваних об’єктів в Києві скоротилася на чверть.

Ключова причина — некоректне функціонування дозвільної системи. ДАБІ практично не видає дозволи на нове будівництво і сертифікати про введення в експлуатацію. Це відбувається на тлі зростання попиту, оскільки нерухомість сьогодні є найефективнішим засобом збереження і примноження коштів. Через зростання попиту та макроекономічні чинники ми прогнозуємо зростання цін на рівні 20-30% цього року. При цьому анонсована доступна іпотека поки не працює, і її запуск як повноцінного ринкового інструменту без вирішення проблем з дозвільною документацією тільки погіршить ситуацію.

Друга причина — неузгодженість законодавчих норм, що ускладнює отримання дозвільної документації.

З одного боку, в Україні діють сучасні ДБНи, з іншого — містобудівна документація в Києві давно не відповідає сучасним потребам міста. Чинному Генплану майже 30 років, новий не прийнято, історико-архітектурний опорний план теж не затверджено.

Учасникам ринку доводиться орієнтуватися на застарілу документацію, в основі якої — не вирішення поточних проблем городян, а збереження промислового спадщини Радянського союзу. Це істотно ускладнює редевелопмент занедбаних промзон і передачу їх приватним інвесторам під редевелопмент.

Відсутність затвердженого історико-архітектурного опорного плану блокує формування режимів і регламентів забудови і створює передумови для корупції. Органи охорони культурної спадщини не мають повноважень погоджувати дозвільну документацію, при цьому видають приписи про зупинення будівельних робіт через відсутність таких погоджень. Судові позови можуть тривати роками — це затягує будівництво та введення в експлуатацію вже заявлених об’єктів.

Третій чинник — в Києві щороку зменшується кількість ділянок для точкової забудови, при цьому колишніх промислових земель під редевелопмент вистачить на найближчі років 50. Але ускладнена процедура зміни цільового призначення земель та отриманням дозвільної документації, орієнтація дозвільних органів не на сприяння інвестору, а на створення перешкод для нього, затримує редевелопмент кожної з таких ділянок на кілька років. У підсумку, ми спостерігаємо ситуацію, коли попит на нерухомість зростає, а існуюче пропозиція не може його задовольнити.

 

Анна Лаєвська,
комерційний директор компанії «Інтергал-Буд»

Проблема реального скорочення будівництва стосується не тільки столичного ринку, але і є загальною тенденцією по країні. Але, з огляду на, що ринок нерухомості Києва найбільший і динамічно розвивається, тут падіння реальних обсягів нової пропозиції особливо показово. Можна виділити 5 причин, чому в Києві стали менше будувати:

По-перше, усюдисущий коронавірус. Пандемія боляче вдарила по світовому співтовариству і привела до глобальних наслідків: у 2020 році, згідно з доповіддю ООН, світовий ВВП скоротився на 4,3%. Це стало найбільш різким скороченням виробництва з часів Великої депресії. Для розуміння: під час Великої рецесії 2009 року світове виробництво скоротилося на 1,7%. Реальний ВВП України при цьому скоротився на 4%, що помітно вдарило по всіх без винятку секторах економіки.

По-друге, ринок нерухомості зіткнувся з серйозним випробуванням на міцність, яке відсіяло нежиттєздатні девелоперські моделі (перехресне фінансування, вагома перевага в кошторисі проєкту грошей інвестора і відсутність фінансового плеча у компанії) і стало лакмусовим паперцем, щоб продемонструвати, хто на ринку системний девелопер з високим рівнем експертизи і розумінням процесів, здатний вистояти в будь-який шторм.

По-третє, нестабільність ситуації змусила багатьох девелоперів переглянути свої плани розвитку. Хтось фінансово не міг собі дозволити новий майданчик, або ж, як ми, не бачив доцільності, враховуючи просідання реального попиту на 70-80% на початку 2020 року, падіння доходів і тривалий період карантинних обмежень. Саме тому в минулому році «Інтергал-Буд» прийняв для себе стратегічно важливе рішення зосередити всю увагу на початих будівництвах, відклавши нові проєкти до кращих часів.

Четверта причина — провалена реформа ДАБІ. У минулому році десятки тисяч квадратних метрів побудованого житла зависли в повітрі, тому що органи контролю планомірно відкладали або зривали процедуру видачі сертифікатів готовності. При цьому нам неодноразово надходили пропозиції того, як «вирішити» питання з документацією швидше і ефективніше, якщо занести суму грошей «потрібним людям». Причому цінник виріс в два-три рази до $12-15/кв. м. Ми першими публічно заявили про ту проблему, що стала реальною загрозою для ринку житла. Наші фахівці та представники брали активну участь в роботі тимчасових комісій, які розслідували проблеми в реформованої структурі ДАБІ, і зуміли зрушити процес з мертвої точки: до кінця року сертифікати і дозвільну документацію почали видавати, але процес все одно затягується. З огляду на всю нестабільність ситуації з видачею дозволів та сертифікатів, компанії вирішили почекати з новими проєктами: відсоток нових будівництв в 2020 в порівнянні з 2019 просів більше, ніж на 30%.

І нарешті одвічний загальноринковий біль — відсутність єдиних прийнятих правил гри, рівних для всіх, в тому числі Генплану, який би ставив вектор розвитку міста, передбачав би комплексне освоєння території, створення нових центрів соціального тяжіння, соціально-побутових об’єктів і так далі. Відсутність Генплану і, тим більше, майстер-плану Києва як бачення розвитку породжує благодатний ґрунт для різних спекуляцій і економічного тероризму так званих псевдоактівістів, які влаштовують погроми на майданчиках, знижують градус довіри покупця до галузі, сіють паніку і хаос, відпрацьовуючи замовлення або просто займаючись відвертим рекетом. У минулому році когорта одних і тих же «громадських активістів» всіляко намагалася дестабілізувати і розхитати ринок. Це також істотна загроза для подальшого розвитку ринку нерухомості в Україні.

 

Раміль Мехтієв,
СЕО девелоперської компанії ENSO

У Києві дійсно стали будувати менше. У 2020 році динаміка житлового будівництва в столиці значно просіла. Нові об’єкти з’являються, але їх кількість у річній ретроспективі, менше на 30%, ніж раніше. Обсяги почали скорочуватися в березні минулого року і повністю не відновилися навіть після виходу з локдауна. Зараз забудовники перебувають в режимі очікування. Вихід нових проєктів відкладають, добудовується те, що було розпочато в 2019 і раніше. При цьому не можна сказати, що ринок став — багато хто використовує паузу для того, щоб поповнити свій земельний банк.

Серйозною проблемою є відсутність правил у роботі ДАБІ. Про реформу цього органу оголосили в березні 2020 року, а завершити її планували восени 2020, і до цього часу нічого зроблено не було. Це не могло не відбитися на ринку: деякі забудовники не могли отримати дозвільну документацію необхідну для початку будівництва, інші — ввести об’єкти в експлуатацію.

 

Карина Пилипчук,
директор з продажу ЖК «Нова Англія»

Однією з головних причин скорочення темпів житлового будівництва є реформа ДАБІ. Як наслідок — посилився контроль за видачею дозвільної документації на будівництво житлових проектів. І навіть великі девелопери затримують запуск нових проєктів з цієї причини. Але в ситуації, що склалася ми спостерігаємо і хорошу сторону — на ринку поступово залишаються надійні забудовники, які законно отримують дозвіл на будівництво своїх нових проєктів.

Більш того, варто розуміти, що з кожним роком вільних ділянок землі в розрізі комфорт — ціна — якість стає все менше. Особливо це стосується таких ділянок, які знаходяться в пішій доступності до станцій метро або зручним транспортним розв’язкам.

 

Галина Мартиненко, 
керівник департаменту корпоративних комунікацій компанії City One Developement

На сьогоднішній день основною причиною зменшення кількості нових проєктів житлового будівництва в столиці є невирішена ситуація с реформую ДАБІ та встановлення зрозумілих та прозорих правил для учасників ринку по видачі дозволів, введення об’єктів в експлуатацію й т.д.

Також до стримуючих факторів можна віднести й нестачу ділянок під забудову у столиці, особливо у центральній частині, де вартість квадратного метру завжди вища, а клас нерухомості має бути не нижче ніж бізнес — найбільш затребуваний наразі. Таких площ все менше, пошук стає складнішим, їх вартість зростає, що автоматично впливає й на вартість проєкту в цілому.

Ситуацію ускладнює й ринок робочої сили, відтік якої ми вже декілька років спостерігаємо у нас в країні. Активна трудова міграція працездатного населення до Польщі та інших країн ЄС призводить до більш складного пошуку кадрів для реалізації будівництва.

ДЖЕРЕЛО