Створення ОСББ

Ось уже і будинок побудований, і права власності на квартиру отримані, і ремонт в ній добігає кінця – здавалося б, залишається тільки жити та радіти. Але так, на жаль, виходить не завжди. Новосели можуть зіткнутися з черговою «напастю» – обслуговує або керуючою компанією, нав’язаної забудовником. Інтернет буквально рясніє від гнівних коментарів мешканців: «в під’їздах не прибирають», «газони засихають», «ліфт постійно ламається», «тарифи несправедливі», і т.д.

Що ж робити в такій ситуації? Перший – і правильний! – варіант відповіді: створити своє ОСББ. Ось про це, а також про найпоширеніші «підводні камені», на яких спотикаються майбутні співвласники багатоквартирного будинку, розповіла Марія Осипчук, засновниця і глава Агентства Марії Осипчук.

А чи потрібен ОСББ?
Насправді, це питання виникає у новоселів, як правило, лише в тому випадку, якщо або з самим будинком, або з керуючою компанією виникають проблеми. Все залежить від віку будинку і тих ситуації, з якими довелося зіткнутися його жителям, – розповідає Марія. Якщо говорити про новобудови, то найчастіше розуміння, що пора створювати ОСББ приходить до жителів після того, як вони виявляють багато недоробок, які не усунув забудовник, стикаються з хамством і неякісними послугами від керуючої компанії. Або відчувають реальну загрозу, що забудовник може продати приміщення, які повинні були б бути їхньою спільною власністю – підвали, горища і так далі.

кооператив управляющая компания осбб

У старих будинках ситуація трохи інша, тому що найчастіше в них живуть люди, які вже звикли до певних умов життя і не поспішають щось змінювати. В такому випадку поштовхом до створення ОСББ є якісь неприємні ситуації – аварії в підвалі, проблеми з дахом. Тобто щось, що вже не залишає можливості закривати на проблеми очі, а змушує задуматися, що пора її якось вирішувати.

У той же час, навіть якщо керуюча компанія добре обслуговує будинок і жителі відчувають себе в ньому комфортно, вони іноді теж приходять до рішення створити ОСББ. В основному, коли мешканці поставили перед собою мету накопичувати гроші на додаткові роботи з благоустрою, ремонту або модернізації будинку, планують брати участь в програмах енергоефективності. Але як правило, якщо будинок новий і добротний, керуюча компанія підтримує в ньому порядок, питання створення ОСББ все ж не варто – це вимагає витрат часу і енергії від кожного власника. А витрачати такі цінні ресурси «просто так» готовий не кожен.

Як створити ОСББ: порядок дій
Порядок і етапи створення ОСББ виглядають простий. В цілому, його алгоритм можна звести до 6 кроків:

  1. Створення ініціативної групи;
  2. Підготовча робота зі створення ОСББ;
  3. Оголошення про проведення установчого зібрання ОСББ;
  4. Проведення зборів;
  5. Проведення письмового опитування (в разі, якщо в зборах брали участь не всі власники квартир і в ході зборів потрібні рішення не набрали 50% голосів)
  6. Офіційна реєстрація ОСББ.

 

В принципі, все виглядає дійсно просто і зрозуміло. Тим більше, що влада всіляко сприяє створенню ОСББ, розміщуючи в мережі докладні інструкції щодо порядку організації цього процесу і роз’яснення його особливостей. Навіть шаблони необхідних документів (протоколів, звернень, запитів, статуту та ін) розміщує у вільному доступі. Ознайомитися і завантажити їх, наприклад, можна тут.

Тим не менш, не варто розраховувати на те, що задумав створити ОСББ, ви впораєтесь за тиждень-два. Навіть при ідеальному розкладі процес займе не менше двох місяців. У найкращому разі, таймінг процедури створення ОСББ виглядає так:

Створення ініціативної групи, оформлення протоколу – 1 година;
Збір інформації про власників, формування реєстру – 2-3 дня (якщо будинок введений в експлуатацію після 2013 року, оскільки інформацію потрібно отримувати тільки через ЦНАП. Якщо до 2013 року – інформація про власників знаходиться також в архіві БТІ, тому термін буде вже 30- 45 днів)
Повідомлення власників про збори – за 14 днів до дати зборів;
Проведення зборів – 1 день;
Проведення письмового опитування – 15 днів;
Оформлення результатів голосування і пакету документів для реєстрації – 1 день;
Державна реєстрація ОСББ – 24 години.
Але в реальності ця процедура займає набагато більше часу. За спостереженнями юриста, може пройти рік, поки власники будуть готові прийняти рішення.

Формуємо ініціативну групу

Отже, з чого ж почати процес створення ОСББ? Звичайно, з формування ініціативної групи. Для її створення необхідно, щоб знайшлися мінімум 3 власники квартир і / або нежитлових приміщень, які готові стати учасниками такої групи, пояснює Марія Осипчук. Створення ініціативної групи оформляється протоколом у вільній формі, в якому фіксуються дані цих 3 власників. В кінці протоколу власники фіксують всі викладені домовленості своїми підписами. Існує думка, що про створення ініціативної групи потрібно повідомляти міську раду або когось ще – це є хибним. Про створення ініціативної групи можна повідомити тільки своїх сусідів, розмістивши оголошення в місцях загального користування, щоб інші охочі також могли взяти участь в її роботі.

Створити ініціативну групу – пів справи. Набагато складніше буває переконати інших мешканців у необхідності створення ОСББ.

Які ваші аргументи?
Як правило, противники створення ОСББ висувають тези в стилі «а навіщо це треба?” І “все одно одні злодії будуть …». І з цими «запереченнями» необхідно працювати. Адже для створення ОСББ критично важливо отримати якомога більшу підтримку з боку сусідів.

Для прийняття будь-яких рішень, потрібно набрати як мінімум 50% голосів, які розраховуються пропорційно площі квартир і нежитлових приміщень будинку, пояснює юрист. – І якщо сусіди не змінять своєї думки, не отримають відповіді на свої питання, вони навряд чи будуть підтримувати таку ініціативу.

осбб собрание голосов жильцов

Як аргументи для створення ОСББ добре працюють цифри, – підказує Марія Осипчук. Якщо власники створюють його для того, щоб самостійно утримувати будинок, їм варто відразу ж приблизно розрахувати скільки це буде коштувати для жителів. У таких розрахунках обов’язково потрібно враховувати скільки грошей на рахунок співвласників буде приносити реклама, якщо вона розміщена на фасаді будинку, спільне майно, якщо в будинку є приміщення, яке можна здавати в оренду.

Сусіди повинні розуміти, що наявність ОСББ дозволяє максимально використовувати всі ресурси, які є в будинку, і добре заощадити шляхом цього. Крім того, важливо показувати власникам які можливості відкриває перед ними ОСББ – можливість самостійно вибирати підрядників і вільно міняти їх, брати участь в державних програмах співфінансування, самостійно вирішувати скільки буде коштувати утримання будинку і так далі. Залежно від того, для вирішення якої проблеми власники вирішили створювати ОСББ, потрібно продумувати аргументи, які найкраще подіють на сусідів.

Взагалі, саме сусіди, як правило, і виступають найбільшою перешкодою на шляху створення в будинку ОСББ. Коли з’являються ініціативні люди, які хочуть щось міняти, то перший час виникає досить сильну протидію з боку частини мешканців. Які підозрюють ініціативну групу мало не в усіх смертних гріхах, і вважають, що вони займаються створенням ОСББ з метою особистої наживи або заради якоїсь афери. Юрист радить пережити цей час з посмішкою, знаючи, що потрібно йти за своїм наміченим планом. І з часом сусіди, побачивши реальні зміни, змінять свою думку. У спілкуванні з такими «противниками» потрібно «озброїтися» терпінням, доброзичливістю, відкритістю, підтягнути знання про людську психологію. І, подолавши зі своїми емоціями, продовжувати спілкуватися з ними, попутно пояснюючи: навіщо дому потрібно ОСББ і що це дасть кожному жителю.

За спостереженнями юриста, найчастіше у випадках, коли люди хотіли, але не змогли створити ОСББ, причина криється саме в тому, що мешканці будинку не змогли знайти спільну мову між собою.

Повалення нав’язаного управителя
Як правило, в новобудовах при заселенні вже є керуюча компанія, яку запропонував забудовник. І, як правило, ні представники забудовника, ні представники цієї компанії не горять бажанням передавати кермо влади в руки ОСББ. І щоб «утримати владу» керуюча компанія використовує не зовсім гарні методи.

Як би дивно це не звучало, але замість того, щоб міняти якість своїх послуг, надавати їх краще, вчитися спілкуватися з власниками, представники керуючої компанії надходять зовсім по-іншому, розповідає Марія Осипчук. Найчастіше вони намагаються дискредитувати саму ідею створення ОСББ і починають розпускати чутки про те, що його хочуть створити не просто так, а з якимись «інтересами». Іноді справа доходить і до погроз членам ініціативної групи. На етапі, коли ОСББ вже створено, керуюча компанія може почати відмовлятися передавати технічну документацію на будинок і ключі від місць загального користування. 

Тому на етапі створення та організації роботи ОСББ варто приготуватися до того, що керуюча компанія може намагатися зіпсувати репутацію ініціативної групи, в очах сусідів. Постаратися зірвати збори, спробувати дискредитувати саму ідею створення ОСББ і так далі. Для того, щоб впоратися з такою активністю керуючої компанії, потрібно зібрати навколо себе максимальну підтримку сусідів. І не приймати близько до серця все, що відбувається, рекомендує юрист.

ОСББ створено – що далі?
Після створення ОСББ важливо розуміти чого хочуть власники. ОСББ дозволяє як управляти будинком власними силами, так і залучити професійну керуючу компанію. Найчастіше люди вибирають для себе такий варіант: створити ОСББ, затвердити кошторис на утримання будинку та внески, які власники повинні оплачувати на його рахунок і залучити хорошу керуючу компанію, послуги якої будуть оплачені з рахунку ОСББ (на підставі договору). Такий варіант дозволяє контролювати куди і як використовуються гроші власників. І, в разі чого, без проблем поміняти компанію, яка обслуговує будинок.

І, до речі, про гроші. Не варто думати, що ОСББ може на свій розсуд розпоряджатися «громадськими» грошима. Питання можливих зловживань «закривається» самою структурою цієї організації, яка має три органи управління:

  1. Загальні збори – вищий орган управління, в якому беруть участь всі власники;
  2. Правління – виконавчий орган, керує роботою ОСББ;
  3. Ревізійна комісія (ревізор) – контролює фінансово-господарську діяльність Правління.

Щороку ревізійна комісія повинна перевіряти роботу правління і інформувати власників про знайдені порушення. У свою чергу, Правління повинно щорічно звітувати перед загальними зборами про використання коштів ОСББ, стверджувати на зборах річний звіт, баланс і кошторис на утримання будинку в наступному році. Якщо власників не влаштує будь-яка інформація або зайві витрати, вони в будь-який момент мають право переобрати склад правління і прийняти будь-яке рішення, необхідне для поліпшення ситуації в будинку.

ДЖЕРЕЛО: https://gdevkievezhithorosho.com