В Україні готуються зносити «хрущовки»: чому скуповувати їх зараз — не варіант

«Мінфін» розбирався, що означає «оновлення» старого житлового фонду для власників квартир, і як воно вплине на ринок нерухомості.

Чому про «хрущовки» знову згадали під час війни

Варіанти вирішення проблем старого житлового фонду виникали в Україні неодноразово. Вперше про реновацію старого житлового фонду заговорили ще у 2006 році.

З того часу було чимало проєктів, які передбачали реконструкцію старого житла. Але жодному з них так і не було ввімкнене «зелене світло». Каменем спотикання щоразу ставали гроші: незрозуміло було, за чий рахунок оновлювати стару забудову. За бюджетні кошти виходило дуже дорого, а інвестори, які теоретично могли вкластися в реконструкцію, шукали свою вигоду на шкоду інтересам власників квартир у «хрущовках».

Тепер же, схоже, епопея зі старими будинками виходить на фініш. За словами Олена Шуляк, голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, законопроєкт про комплексну реконструкцію кварталів старого житлового фонду готується до другого читання і може бути внесений до сесійної зали вже до кінця цього року. У першому читанні документ було прийнято ще у 2022 році.

«Йде підготовка проєкту до другого читання, йде складно. Але, сподіваюся, до кінця року ми зможемо подати цей законопроєкт на друге читання. На той час вже має бути прийнято у першому читанні нову законодавчу рамку про житлову політику (новий Житловий кодекс — ред.)», — пояснила «Мінфіну» Олена Шуляк.

Законопроєкт № 6483 прийняли у першому читанні та за основу у вересні 2022 року, за умови, що його ґрунтовно доопрацюють.

У тому вигляді, в якому документ проголосували в Раді, під «оновлення» підпадали не лише хрущовки, а й загалом будинки старого фонду. Загалом, як зазначається в пояснювальній записці, в Україні налічується близько 45,6 тисячі старих будинків старого фонду та понад 17 тисяч аварійних будинків. Під першочергову реконструкцію можуть піти такі об’єкти:

• побудовані до 1919 року — 7 646 будинків;
• побудовані з 1920 до 1953 року — 9 693 будинки;
• побудовані з 1954 до 1969 року («хрущовки») — 7 192 будинки;
• побудовані з 1970 до 1989 року — 5 364 будинки.

У проєкті прописано, що вони можуть бути реконструйовані/модернізовані (заміна комунікацій, вікон, інженерного обладнання, утеплення фасадів, пристосування потреб людей з інвалідністю тощо) або знесені з подальшим будівництвом на цьому місці нових об’єктів. Рішення — реконструювати чи зносити — прийматиметься окремо в кожному будинку, з огляду на результати енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків.

При цьому в законопроєкті прописано можливість примусового відчуження земельних ділянок у рамках реконструкції мікрорайонів — у разі «суспільної необхідності». Якщо власники ділянок будуть проти, вирішуватиме це питання суд.

Власникам житла у будинках під реконструкцію мають запропонувати варіанти у так званому «маневреному житлі» — на час будівництва чи реновації їхнього будинку. Якщо йдеться про знесення будинку, то мешканців можуть відселяти примусово в той же маневрений фонд, так званий «стартовий» будинок на час проведення будівельних робіт або ж надати постійне житло в готовому багатоквартирному будинку. Як варіант — можлива виплата грошової компенсації за житло.

Відновлювати старе житло планується за рахунок інвесторів.

Втім, згідно з висновками НАЗК та Інституту законодавчих ідей, у прийнятому в першому читанні законопроєкті не прописано чіткої та прозорої процедури вибору таких інвесторів-забудовників. Також зазначалося, що документацію під час підготовки реновації старих кварталів має розробляти місцева влада, а не проєктна організація: як показує практика, вони нерідко працюють з конкретними інвесторами і під них прописують детальні плани територій.

Наразі депутати саме працюють над внесенням поправок.

«Важливо закласти такий механізм, щоб не було можливості маніпулювати, особливо — у місцевої влади. Щоб не було такого, що виселили пів кварталу з „хрущовок“, людям нічого не дали (а таке теж може бути), не оновили інфраструктуру, і раптом на цьому місці з’являються нові будинки», — пояснила Шуляк.

Один із способів перекрити можливості для схем із «хрущовками» вона бачить у максимальному переведенні всього, що стосується реновації, у цифровий формат. Депутат вважає, що це зробить різноманітні маніпуляції просто нереальними.

Шуляк також додала, що «хрущовки» «далеко не енергоефективні, і ми, як держава, дедалі менше можемо собі такі будинки дозволити». Тобто настрій влади — остаточно «розібратися з хрущовками» та старими будинками загалом уже в найближчому майбутньому.

Як і куди хочуть виселяти мешканців «хрущовок»

«Мінфін» запитав у депутатки, що робити з квартирами у «хрущовках» напередодні ухвалення нового закону — позбавлятися їх, чи, навпаки, скуповувати? Шуляк відповіла на нього так:

«Нічого не треба робити. З 2006 року, коли почалися дискусії на тему реновації «хрущовок», і під кожну активізацію таких обговорень, люди масово прописуються в такому житлі. Є квартири, у яких прописано по 20 осіб. І всі розраховували, що їм дадуть за Житловим кодексом 13,65 квадратних метрів нового житла.

Але, за новим законом, люди отримуватимуть стільки квадратів, скільки вони мали в «хрущовці». При цьому будуть передбачені коефіцієнти, якщо, наприклад, людині, яка жила у «хрущовці» у центрі, виділять нове житло в іншому районі. Такий механізм діє у рамках програми «єВідновлення». Є вартість житла на компенсацію — 36 422 гривні за квадратний метр і декілька коефіцієнтів, що коригують цю вартість. Ми ці коефіцієнти плануємо закласти на законодавчому рівні, щоб не було зловживань”, — зазначила Олена Шуляк.

У законопроєкті прописано, що власникам житла у будинках, які підпадають під реконструкцію, надається «рівноцінне за площею та кількістю кімнат житло, незалежно від кількості зареєстрованих осіб». При цьому, якщо забудовник збільшив площу нової квартири, попередньо не обговоривши це з власником, він не може вимагати з людини доплати за «зайві» квадратні метри. Поряд із цим у проєкті прописано можливість такої доплати за ринковою вартістю «за згодою сторін».

Теоретично, це потенційно небезпечна пастка для власників житла, що готується під знесення. «Навряд чи забудовники будуватимуть у нових будинках такі самі за форматом квартири, як у «хрущовках» чи «панельках». Зрозуміло, що здебільшого обговорюватиметься тема «зайвих» квадратних метрів, за які запропонують доплатити «по ринку», — каже столичний рієлтор Ірина Луханіна.

І немає гарантії, що власники квартир не підпишуться, «не дивлячись», під договорами про доплату за додаткові квадратні метри. Адже, як каже Луханіна, наприклад, у столичних хрущовках проживає близько 40% пенсіонерів. Якщо ж людина заздалегідь погодилася на доплату, але потім її не вносить, вона вже не може заселитися у закріплену за нею квартиру.

З огляду на масовість процесу, без даху над головою можуть опинитися багато мешканців старих будинків. Особливо, якщо держава не пропише додаткові механізми їх захисту.

Що буде з цінами на квартири у старих будинках

Експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що тему старого житлового фонду порушують саме зараз, у розпал війни, невипадково.

«У багатьох великих містах уже немає, де будувати. Особливо у центральній частині, яка найбільше цікавить забудовників. Наприклад, у Києві весь нижній Печерськ забудований «хрущовками», їх багато також на проспектах Лесі Українки та Берестейському (раніше — проспект Перемоги — ред.), Лук’янівці.

Середньостатистична «хрущовка» — це 5 поверхів, 4 під’їзди та по 4 квартири на сходовому майданчику — тобто всього 80 квартир. Якщо побудувати на цій же ділянці багатоповерхівку, можна вмістити до 350 квартир. І навіть за умови, що 80 квартир забудовник віддасть колишнім мешканцям «хрущовки», у нього залишиться ще 270 квартир на продаж. Квартири в новобудовах на Печерську коштують щонайменше 2 тисячі доларів за квадратний метр, тобто йдеться про досить великі суми”, — каже Луханіна.

Хоча йдеться не лише про вигоду забудовників. За рахунок знесення «хрущовок» можна розширити житловий фонд, що дозволить, зокрема, вирішити проблему з новим житлом за програмою «єВідновлення».

При цьому, як зазначає Луханіна, зараз «хрущовки», як і раніше, мають попит серед покупців. Наприклад, «двушка» на вулиці Бойчука (раніше Кіквідзе) на Печерську коштує близько $70 тисяч. У війну «хрущовки» зненацька отримали нові переваги.

«По-перше, вони цегляні, по-друге, там встановлені газові плити та газові колонки, а отже, навіть в умовах відключень світла, є можливість приготувати їжу та нагріти воду, по-третє, там немає ліфтів та низька поверховість, що знову ж таки, йде в плюс у період блекаутів», — пояснила Луханіна.

Але як тільки законопроект щодо «хрущовок» ухвалять загалом, ситуація може різко змінитися.

Таке житло стане дуже клопітким варіантом. Адже, якщо ваш будинок визначать під знесення, ще невідомо, куди запропонують відселитися і наскільки вигідною буде ця пропозиція. А у разі переселення до новобудови, не факт, що можна буде вибрати квартиру без доплати за «зайві» квадратні метри.

Цим нинішня ситуація навколо «хрущовок» кардинально відрізняється від колишніх «підготовок до реновації», коли, теоретично, люди могли розраховувати на отримання нового житла за Житловим кодексом — по 13,65 квадратних метрів на кожного прописаного.

Тому скуповувати «хрущовки» чи прописувати в них нових мешканців у розрахунку на додаткові квадратні метри — вже немає сенсу. Але може зрости кількість тих, хто захоче продати квартири в «хрущовках» до того часу, як із ними почнеться тяганина.

Тому рієлтори не виключають «розпродажу хрущовок» і навіть зниження цін на них до 10−15%.